Helpos.com - Архив от реферати и дипломни работи

Helpos.com >> Архив >> Икономика - общо >> Тема преглед >> HTML преглед на файла
топ търсения

 

ДИПЛОМНА РАБОТА

 

 

на тема:

 

ПРОБЛЕМИ НА АРЕНДУВАНЕТО НА ЗЕМЯ В БЪЛГАРИЯ

 

 

 

 

2003

 

 

СЪДЪРЖАНИЕ

 

УВОД.. 4

 

ГЛАВА ПЪРВА

ТЕОРЕТИЧНИ ОСНОВИ НА АРЕНДНИЯ МОДЕЛ НА СТОПАНИСВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛИЕТО.. 6

1. Икономически и организационни основи на арендата в земеделието. 6

2. Дискусия за арендата. 8

3. Характеристика и параметри на арендните отношения. 13

4. Арендата и функционирането на земеделското стопанство. 15

5. Модели на функциониране на арендните земеделски стопанства. 17

6. Европейски модели на организация на арендните отношения. 20

 

ГЛАВА ВТОРА

СЪСТОЯНИЕ НА АРЕНДНАТА ОРГАНИЗАЦИЯ В ДОБРИЧКА ОБЛАСТ. 25

1. Законова рамка на арендните отношения. 25

2. Състояние на арендния пазар в България в процеса на преход. 30

3. Социално - икономическа характеристика на Добричка област. 32

3.1. Демографски показатели, икономическа активност и трудова заетост в Добричка област. 32

3.2. Селско стопанство в Добричка област. 37

4. Развитие на поземлените отношения и състояние на поземления пазар в Добричка област  41

5. Организационно преструктуриране на земеделието в Добричка област. 47

6. Състояние и проблеми на арендуването на земя в Добрички регион. 50

 

ГЛАВА ТРЕТА

ПРОГНОЗИ ЗА РАЗВИТИЕ НА АРЕНДНИЯ МОДЕЛ НА ЗЕМЕДЕЛИЕ. 65

1. Усъвършенстване на модела на организацията на арендните отношения. 65

2. Същност на протекционистичния и консервативния модел на организация на арендните  69

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 73

ИЗПОЛЗВАНА ЛИТЕРАТУРА.. 75

                                                                                                         

 

 

 

УВОД

 

Селското стопанство е сектор със стратегическо значение за човешкото съществуване, имайки предвид, че неговите продукти са предназначени за консумация на хората и са жизненоважни. Това се оказва главната причина, поради която обществото винаги се е стремяло да развива и гарантира собственото си селскостопанско производство. В условията на пазарна система на функциониране на една икономика, свободният пазарен механизъм проявява редица слабости, като кризи на дефицити и свръхпроизводство, неправилно разместване и неточна алокация на ресурсите, неравномерно разпределение на доходите, монополизиране и олигополизиране на пазарите и производствените сектори. Нестабилността в селскостопанското производство се характеризира и се влияе от редица други неикономически фактори, които отреждат място на този сектор сред секторите от икономиката с най-присъща черта нестабилност и несигурност. Това се дължи на факта, че селското стопанство е пряко зависимо от климатичните условия, от разпространението на болести и вредители по селскостопанските култури и редица други непредвидими и неподлежащи на човешки контрол фактори.

В настоящата дипломна работа ще се съсредоточим върху развитието на един от основните производствени фактори на селскостопанското производство, а именно състоянието на земята. На територията на Република България се наблюдава осезаема и значителна раздробеност  на поземлената собственост и изключително нисък среден размер, които се дължат на дългогодишните реформаторски процеси, в частност възстановяването на собствеността върху земеделските земи. Така се поставя с особена острота проблемът за бъдещите характеристики на българското частно земеделско стопанство. В условията на повече от един милион и седемстотин хиляди собственици и над 15 милиона поземлени участъци изграждането на конкурентноспособни и ефективни стопанства е силно затруднено. При това процесът на раздробяване на поземлената собственост не е приключил и понастоящем се наблюдава тенденция към нарастване броя на собствениците, дължаща се предимно на осъществяваните доброволни делби между правоимащи наследници.

Обектът на изследване в настоящата дипломна работа е Добричка област, която се характеризира с най-голямо количество обработваема земя в страната, с най-висок относителен дял на земеделската площ от територията й. С приключването на поземлената реформа в областта се формира един от най-високите средни размери на поземлена собственост. Традиционно едни от най-високите добиви на зърнени култури за страната се постигат в Добричка област. Провежданата поземлена реформа в страната стана причина за влошаване на културата на земеделието и въпреки това областта успя да запази лидерските си позиции за страната в зърно производството и зърнодобива.

Анализът ни ще има за цел да проследи развитието на българските модели на арендната организация на стопанисване на земята, като в частност ще разгледаме проблемите на редуването на земя в Добричка област. Задачите, които си поставя, с цел по-конкретен и достоверен анализ на реалното състояние на арендните отношения на територията на страната, в частност на областта, са:

1. Изследване на теоретичните основи на арендния модел на стопанисване на земята

2. Анализ на състоянието на арендната организация на територията на Република България, в частност на Добричка област, в качеството си на лидер за страната в земеделския сектор от националната икономика, като за целта ще проследим:

- нормативната регламентация на арендните отношения в периода на преход

- цялостното състояние на арендния пазар на в България

- състоянието на селското стопанство в Добричка област

- развитието на поземлените отношения в исторически план в  Добричка област

- процеса на преструктуриране в организационен аспект на земеделието в Добричка област

- методологията на провеждане на емпирични изследвания във връзка със състоянието на арендната организация в Добричка област

- проблемите и състоянието на арендуването на земя в Добричка област

3. Перспективите и потенциалните алтернативни насоки за развитие на организацията на арендните отношения като начин за стопанисване на един от най-значителните фактори на производство, а именно земята.

                                                                                                          

 

 

 

 

ГЛАВА ПЪРВА

ТЕОРЕТИЧНИ ОСНОВИ НА АРЕНДНИЯ МОДЕЛ НА СТОПАНИСВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

 

 

1. Икономически и организационни основи на арендата в земеделието

 

 Първоначалните форми на поземлено арендуване се изразяват в привличането на чужда работна ръка за обработване на земята, а заинтересованост и ефективност на този тип труд са се създавали чрез възнаграждение, подлежащо на формиране като част от получената продукция. Арендата в класическата си форма, при която едри земевладелци предоставят частта от земята, която не обработват в собственото си стопанство, за използване от други лица, арендатори, при определени предварително уговорени условия.

В исторически план първите наченки на арендаторски отношения, макар и не точно в съвременния им вид, датират още от древността. Като научно - дискусионнен проблем въпросите за арендата имат многовековно развитие, подобно на по-голямата част от фундаментите на аграрната икономика. Основополагащи за теоретичната обосновка на арендата в земеделието се считат идеите на Уилям Пети, който развива т. нар. диференциална теория на рентата. Така се поставя основата за изследвания на редица теоретици на икономическата мисъл, които установяват в последствие, че рентата върху земята се определя от различието в продуктивността и местоположението и се основава на намаляващата възвращаемост, като диференциалната рента не се получава от неплодородни и отдалечени участъци земя.

В съвременната икономическата литература при анализа на арендата и отношения, които поражда тя, се обръща приоритетно внимание на разпределение на отговорностите, правата, ефективността, риска, доходите и др. Обработването на земята става за сметка и риск на самия арендатор. Независимо от постигнатите резултати и ползи за самия арендатор, земевладелецът получава предварително уговорено и фиксирано възнаграждение за това, че отстъпва правата за използване и събиране на плодовете на собствената си земя. Поземленият собственик има право да осъществява контрол върху стопанското поведение на арендатора, а именно съблюдава изрядността на спазването на уговорените в сключения договор за аренда с ползвателя условия и начини за третиране на замята. Арендаторът от своя страна има законното право не само да използва обекта на арендния договор, но и да се възползва от извлечените продукти.

Законово арендата се определя като вид поземлено отношение, а в аграрикономическата литература арендуването се разглежда като трудово - производствена система, която комбинира и трудови и поземлени права, за произвеждането на земеделски продукция и генерирането на доходи на тяхна основа. Страните по това правоотношение са собственикът, който предоставя земя и арендаторът, с разполагаемия си труд като насрещна престария.

Някои автори подчертават, че в основата на арендните отношения са собствениците, които предлагат земя и арендаторите, които предлагат труд за производство на земеделска продукция. Проявявайки се едновременно и като икономическо и като организационно отношение, общоприето е становището, че арендните отношения намират приложение основно в три случая: когато не може да се придобие земята (поради недостатъчното предлагане на земеделски земи, по причина на законови ограничения за продажбата на земя, липсата на капитали за нейното закупуване); или когато инвеститорите предпочитат алтернативите на закупуването на земи, или когато собствениците на земята се стремят да избягнат трудовите разходи. Алтернативните предпочитания на дългосрочните инвестиции в други направления най-често се свързват с ефективността на производството и необходимостта от модернизация на производството с цел нарастване на производителността на труда. Поземленият собственик може да предостави земите си за арендуване и когато не желае или не е в състояние за организира производство, съединявайки земята си с труда и другите производствени фактори.

Причините за развитието на арендните отношения могат да бъдат свързани както със стопанското поведение на земеделските стопани, и собственици, и арендатори, така и със самата поземлена собственост. В този смисъл, независимо че арендуването касае единствено начина на стопанисването на земеделските земи, то е непосредствено свързано и с редица други пазари и в този смисъл обект на анализи на различни теоретични школи.

Състоянието на пазара на труда и структурата на поземлена собственост оказват въздействие на вземаните решения и на двамата участници в арендните отношения, чиито поведенческите реакции биват интерпретирани често чрез целевите функции на доходите им. За поземления собственик оптимизирането на тази функция означава да предостави земите си на арендатор, който добросъвестно да ги използва и да бъде мотивиран да инвестира в тях и да ги използва за производства, осигуряващи високи доходи, а за арендатора от съществено значение е минимизирането на варирането на доходите чрез управление на риска и подобряване на достъпа му до другите пазари на производствени фактори. При това резултатите от тяхното договаряне зависят от силата на позициите на всяка от страните. В най-общ план се разграничават три главни типа на взаимоотношения в зависимост от равнопоставеността на двете страни и силата на позициите им.

1. Първият вариант включва едри поземлени собственици, които предоставят земи за арендуване на относително дребни арендатори. Така собственикът диктува преобладаващата част от условията, в резултат на което нараства както размера на самото арендно плащане, така и относителната част на абсолютната рента в него.

2. Що се отнася до ситуацията на много на брой дребни поземлени собственици, които я предоставят на едър арендатор, най-често крупна земеделска фирма, самият арендатор едностранно определя условията на договора, а отделният поземлен собственик избира само да го подпише или да откаже сключването му. Пряка последица е относително по-ниският  размер на арендното плащане.

3. Третият вариант предполага равнопоставеност в позициите и се осъществява между отделни поземлени собственици и арендатори, които договарят условията за арендуване на основата на взаимни компромиси.

Неравнопоставеността в повечето случаи на арендно отношения прави почти невъзможен принципът им на саморегулация и възниква необходимостта от държавно регулиране на този тип поземлени отношения в повечето страни в света.

 

 

2. Дискусия за арендата

 

Сред най-разнообразните аграрно икономически и политически полемики значително място се отрежда на дискусионните проблеми относно арендата и оценката й. Класическата икономическа теория традиционно оценява негативно разкъсването на връзката собственост - използване на производствените фактори в земеделието. Редица известни класици на икономическата теория определят разделянето на собствеността като неефективна форма за владеене на земята, основавайки се на недостатъчната мотивация за ефективност при трудови усилия.

Една от първите исторически гледни точки се базира на "ефекта на сигурността" за възвращаемостта от дългосрочните подобрения на земята. В нейна подкрепа редица автори изтъкват наличието на съществуващата пряка зависимост между правата на собственост и мотивацията за инвестиции на производителите. Когато фермерите са сигурни, че ще пожънат ползите от сегашните си усилия и жертви, благодарение на сигурността на правата им за ползване й, те имат повече инициативи за инвестиране, за запазване на почвата, за подобряване на земята и други операции, водещи до нарастване на продуктивността й в дългосрочен план. Липсата на сигурност и опасността от прекратяване на използването на земята след инвестицията и намаляването на очаквания доход силно намаляват инвестиционната мотивация. Аналогично е виждането на проф. Долински, според който "...за арендатора задачите да се получат незабавно доходите от земята всякога ще стоят пред задачите да се запазят нейните производителни сили".

Нарастването на сигурността за използването на земята има две измерения: повишава се земеделската продуктивност и се динамизира пазара на земята. Нарастването на сигурността повишава мотивацията както за нарастване на земеделската продукция и подобряване на качеството й, така и за инвестиране на капитал, време и труд.

Друго становище разглежда предимството от гледната точка на собственика, като кредитоискател и по - големите му възможности за осигуряване на финансови ресурси не само за инвестиране, но и за текущо подобряване и разширяване на стопанската дейност. Собственикът има предимства пред арендатора не само в случаите на ползване на кредити от официални банкови и други институции, но и от неофициални източници. По  този начин се редуцира риска и се създават гаранции в случай на неблагоприятно развитие на земеделското стопанство, като не бива да се пренебрегва и факта, че кредиторите в общия случай предпочитат ипотекирането на земя пред залозите на продукция.

Често анализът на поведението на арендните стопанства в кризисни периоди е в основата на изводите за по-слабата му съпротивляемост. При настъпването на дълги кризи арендаторът е принуден да отглежда по-евтини продукти, а собственикът взема същото решение, като в бъдещ план, с цената на лични жертви в името на бъдещето на стопанството, ще се опита да го поддържа с интензивната му специализация. В противовес на това становище, противниците му го свързват с въздействието, което оказва държавата в кризисни периоди за намаляване на размера на арендните плащания и за облекчаване на неблагоприятните последици. При това в сравнение със самостоятелно водещия стопанството си фермер, арендаторът относително по-лесно може да се споразумее с поземлените собственици, отколкото собственика със своите кредитори, особено ако отношенията са достигнали до фазата на уреждането им по съдебен път.

Не бива да се пренебрегва и фактът, че фермерските инвестиционни решения се влияят от редица други фактори като алтернативните възможности за инвестиране, настоящата фермерска задлъжнялост или възвращаемостта на инвестициите.

Според Картьр влиянието на поземлената собственост върху поведението на земеделските стопани не е еднозначно. При равни други условия поземлената собственост може да има негативно влияние на поведението на фермерите. "Ако собствеността на земята е факт, тогава ипотеката и нейната загуба са реална възможност. Страхът от загуба на земята, разбира се, предполага намаляване на моралните хазартни проблеми, свързани с договорите за кредит. Но в конкурентна бизнес среда, в която липсва застрахователен пазар, вероятността от загуба на собствеността и ипотека на нивите му изглежда твърде вероятна."

Рисковото поведение на земеделските стопани много често попада в центъра на анализа на стопанството, когато се решава въпросът за размера му. Предпочитаната от дребните производители стратегия на "избягване на риска" е пряко следствие от необходимостта непрекъснато да осигуряват изхранването на домакинствата си и тяхното физическо оцеляване, независимо от настъпилите промени в бизнес средата и климатичните условия. Това прави съвсем основателно практическото нежелание на дребните фермери за инвестиране и склонността им да се задоволяват с минимални добиви и ползи, за сметка на високата степен на сигурност. Ролята на поземлената собственост за индивидуалната мотивация за инвестиране и за продуктивност се оценява като значително по-важна за едрите фермери, чиито размер на стопанство и богатство им дава значително по-добри възможности на капиталовия и застрахователния пазар. Относно проблемите, свързани с намаляването на риска, се твърди, че договорите за фиксирана рента, преобладаваща форма в районите или сезоните с по-нисък климатичен риск, са значително благоприятни за поземления собственик, но арендаторът трябва да е подготвен да поеме потенциалния риск за земеделската продукция.

Поведението на собственика и арендатора се основават на т. нар. "реализационен ефект" в редица изследвания. Акцентира се върху връзката "инвестиране в земя - цена на земята". Собственикът е по-склонен да инвестира в земята за повишаване на качество й и в резултат се повишава нейната стойност и ликвидност, а разходите намаляват, ако земята се наема или продава. Така активът – земя се реализира значително по-добре, благодарение на направените чрез инвестирането подобрения. “Реализационният ефект” е в основата на оценката и разпределението на компенсационните ползи между поземления собственик и арендатора, изразено в размера и съотношението между двете части, които традиционно включват арендното плащане - същинската рента, плащана за свойствата на производствения фактор - земя и наемната цена на капитала, вложен в земята и неделим от нея, като инфраструктура, съоръжения и постройки.

Предимствата на използването на собствени производствени фактори се анализират и чрез съотношението между регистрирана собствена земя и земя с неустановена собственост. Според данни от осъществени поземлени реформи и регистрационни програми на поземлената собственост, установяването на поземлената собственост води след себе си следните последици: нараства продуктивността поради повишаване на мобилността на производствените фактори (трансферите на земи), нарастване на достъпа до земеделски кредит и нарастване на фермерските и инвестиции. Резултатите от поземлената програма не могат да се оценят еднозначно и имат положително въздействие за стопанствата на едрите фермери. Парадоксът в тази връзка е, че регистрацията на земята редуцира риска и разходите за транзакции за едрите поземлените собственици като цяло, но за дребните земеделски стопани, които са зависими от обичайните механизми на по-землена собственост, риска и трнзакционните разходи нарастват.

Основните критики на Марксическата школа на икономическата мисъл, относно арендната форма на организация на земеделското производство, са свързани с възпроизводството на феодални аграрни отношения, с които е свързано арендуването и с присвояването от страна на едрите поземлени собственици на абсолютната поземлена рента. Арендата се разглежда като експлоатиране на наемния труд от недоплатения дял, от който се ползва и земевладелеца и капиталиста - арендатор. Арендата е вредна и излишна в рамките на капиталистическия начин на производство.[1]

В процеса на дискусиите за арендните отношения се развива и тезата за нетрудовия характер на доходите от реализация на собствеността, която може да се разглежда като опредметен резултат от минал труд на предшестващи поколения на фамилията. На практика обаче не винаги е възможно реализирането на “идеалния модел” собственикът да обработва сам земята си.

Арендуването разбира се не е обект единствено на критики и негативни анализи. Мненията в подкрепа на арендуването изтъкват важността на прилагането на арендната форма като обуславящ фактор за ефективността й. На това мнение са изследователите от Немската икономическа школа, които. интерпретират арендната организация като необходима и ценна форма на предприятие, която притежава извънредни изгоди и от аграрно - техническо и от аграрно - политическо, както и от частно - стопанско, така и в народно - стопанско отношение, а практическата й ценност зависи от способността на арендатора да прилага тази форма на предприятие.

Арендуването на земя се свързва със значителни транзакционни разходи, като разходи за придобиване на информация, комуникации, преговори, търсене и оценка на арендатори, контрол и отстояване на договорените споразумения, разходи за преговаряне, мениджмънт, наблюдение или изпълнение на всичко, свързано с договорната форма.

Някои автори отбелязват, че използването на дългосрочни и взаимосвързани договори може значително да редуцира транзакционните разходи, като стигат до извода, че постоянният трудов договор е заместител на арендните отношения.

Арендата от народно стопанска гледна точка е тази форма на предприятие, която осигурява най-бързото движение на земеделската земя към най-добрите стопани, защото създава възможности на непритежаващите капитал, но професионално подготвени и предприемчиви хора да осъществяват стопанска дейност, като притокът от свежи капитали и предприемчивост по правило се насочва към земеделски стопанства, които без тази форма биха се развивали екстензивно или биха преустановили дейността си.

Еднозначната оценка според позициите на различни изследователи на арендните отношения се оказва непостижима. Не бива да се пренебрегва факта, че различните школи правят анализите си и оценяват арендата в различни периоди, характеризиращата ги степен на развитие на земеделието. Ако дребните арендатори, които стопанисват земите на едрите поземлени собственици при условията на примитивно земеделие имат възможности единствено да приложат труда на членовете на своето домакинство, без или при крайно ограничен достъп до заемен капитал и работят при нива на интензивност, осигуряващи им по правило физическо оцеляване и незначителни количества продукция за стокова реализация, то в условията на едри арендни стопанства и кредитни и други облекчения за модернизация на производството, се формират производствени структури, осъществяващи дейността си при висока степен на ефективност и продуктивност. При това коренно различна е и социално икономическата обстановка в селските райони. Големият брой фамилни земеделски стопанства с многолюдни домакинства от първата половина на XX век, сега в фокуса на аграрно икономическите анализи е ситуацията на оскъдно наличие на собственици и аграрно население изобщо в земеделието.

Въпреки различните теоретични постановки относно отделянето на стопанисването на земята от нейния собственик, арендната форма разширява своето разпространение и продължава да търпи развитие в областта на съдържанието на арендните договори, продължителността на арендните отношения, различната степен на участие на поземлените собственици и арендаторите в земеделското производство и разпределението на резултата.

 

 

3. Характеристика и параметри на арендните отношения

 

Страните по арендните отношения са собственикът на земята и ползвателят й – арендатор. В общия случай поземленият собственик се намира в по-сигурна позиция, в сравнение с арендатора, причините за което се свеждат до следните:

(1) Обхват на правата за ползване и разпореждане със земята Арендуването предполага поземленият собственик да предоставя заедно с правата за ползване и правото на арендатора за владее земите му и да присвоява продукта от тяхното използване, като спецификацията на обхвата на тези права определя възможностите на арендатора да стопанисва земята, да прави подобрения; да избира културите, които да засява; да може да я използва като залогово обезпечение срещу кредит и др. Колкото по - широк е обхватът, толкова поведението на арендатора е по - близко до това на поземления собственик, който самостоятелно обработва земите си.

(2) Автономността на арендатора при управлението на производствената и стопанската дейност е пряко свързана с правата и определения им , като тя е толкова по-пълна, колкото са по-малки възможностите за намеса и управлението на арендното стопанство на поземления собственик. Под класически тип аренда най-често се разбира тази, при която поземленият собственик не участва в производствения процес и неговото финансиране и управление. Автономността най-вече зависи от вида на използваните арендни плащания, които се разделят на фиксирани /предварително определени парични или натурални/ и дялови /част от продукцията, паричните постъпления или доходите/. Фиксираната арендна вноска се обуславя от значително по-голяма автономност, като поземленият собственик почти не участва в дейността на стопанството, а арендаторът е напълно и неограничено отговорен за последиците от дейността си. Дяловата аренда се прилага при различни варианти на участие на поземления собственик в стопанската дейност, с което и автономността се ограничава. Следвайки своите интересни, собственикът е заинтересован на земята му да се произвеждат колкото се може по-голямо количество по-ценни култури с високо качество, което е свързано с нарастване на променливите разходи на капитал и труд от страна на арендатора. В районите с по-състоятелни арендатори, които влагат в арендното стопанство достатъчно собствени средства, вмешателството на арендодателя в стопанството е ограничено. Резултатите от различни съвременни изследвания показват, че позитивните процеси на развитие на земеделския отрасъл водят до разширяване на използването на фиксираното арендно плащане за сметка на дяловата аренда

(3) Продължителност на арендните отношения е третата характеристика, която е в основата на определяне и на автономността и на правата на двете страни по договора за арендно ползване на земята Краткосрочната аренда със сигурен доход във времето заедно с възможностите за нарастването му, която минимизира риска и ограничава за кратък период от време възможностите на собственика да осъществява правото си, е най-добрият вариант за собствениците. За арендаторите най-добрата ситуация е тази, при която те имат дългосрочна сигурност за да инвестират и да правят подобрения в стопанството. Разграничават се три фази в договорения срок за арендуване, характеризиращи се с различно стопанско поведение на арендатора: първата фаза - арендаторът влага капитал с цел да подобри качествата на земеделските земи и да постигне по-високи добиви и доходи от използването им;  втора фаза, т.нар. рентна фаза - реализация на плана за развитие на стопанството и получаване на по-добри резултати; през третата, мобилизационна фаза арендаторът се опитва да минимизира разходите си и да мобилизира вложените средства с цел превръщането им в по-подвижна форма, чрез която да може да ги използва на друга земя, обект на нов аренден договор. Колкото е по-кратък срока на арендния договор, толкова по-ниска е продължителността на рентната фаза и толкова по-неблагоприятни са последиците от мобилизационната фаза. Краткосрочна арендата е 1 до 3-5 години, средносрочната е с продължителност 7-10 години, а дългосрочната - 15-20 и повече години.

В най-общия случай договарянето на арендните условия между страни с различни позиции и възможности за влияние се характеризират с: неравнопоставеност на договарящите страни, несправедливост при формиране на условията за по-слабата страна, нестабилност поради малката продължителност на сроковете на до говора, несигурност за бъдещите отношения и въздържане от инвестиции, Недоверие на по-слабата страна по договора за добросъвестността при изпълнение на задълженията от другата страна. Тези неравновесия обосновават необходимостта от създаване на обоснована система за организация на арендните отношения с цел преодоляване им.

Оказва се, че арендата може да бъде ефективна форма на организация на земеделското производство, само когато обществото създаде условия: за дългосрочно гарантиране на правата на арендатора и го мотивира за инвестиране в нея; за гарантиране на правата на собственост на поземления собственик и формираните нива на арендни плащания да отразяват продуктивния потенциална земята.

 

 

4. Арендата и функционирането на земеделското стопанство

 

Съществуват два основни модела на функциониране на аграрната икономика, които се различават по своите основни цели. "Затворената" система има за своя цел подкрепата на фамилното фермерство, на което се предоставят  производствените фактори и възможностите за навлизане на нови производители са силно ограничени. Затрудненият достъп до външни капитали и липсата на нетрадиционни нови решения и идеи обуславят неефективността на "затворената система Повечето затворени системи се срещат в страни с традиционно равно наследствено право, когато след смъртта на родител, всички наследници придобиват право на еднакъв дял от земята или на паричен еквивалент. В повечето случаи това води до разделяне на стопанствата, поради нарасналия брой членове на следващото поколение. В резултат намалява размера на стопанствата, нараства броя на тези, които прекратяват дейността си или се насочват към допълнителна заетост извън стопанствата, за да осигурят доходи за изхранването та домакинствата си.

"Отворената" система се основава на концепцията, че земеделската земя е не само една от приемливите форми на инвестиция, но е и източник на доход за фермерската фамилия. Собствеността в тази система е с висококапиталова оценка, основана едновременно на доход и растеж. Основните собственици на земя и при двете системи са фермерите. При условията на "отворената система" са ефективни две форми: фермер - работещ собственик, който притежава и използва земята си и фермер - арендатор, който арендува земя от различни арендодатели. За разлика от затворената система, където арендуването има преобладаващо краткосрочни измерения, то арендаторите при отворената система най-често си остават такива, независимо че биха могли да закупят земята си. Като професионални арендатори те се стремят към дългосрочност на арендуване, към гаранции срещу прекратяването му, за да са мотивирани да инвестират, докато собствениците се стремят да експлоатират  търговски потенциал на земите си.

В отделни европейски страни са формирани междинни системи, носещи едновременно белези и на двете базисни системи (отворената и затворената), съчетаващи съхраняването на фамилното земеделие със стимули за неговата модернизация. Развитието на арендния модел на земеделие зависи едновременно от външни и вътрешни фактори. Отворената и междинната икономическа система в сферата на земеделието създават благоприятни предпоставки за възникване и просперитет на стокови арендни стопанства с размери, позволяващи ефективна стопанска дейност. Тези системи най-често са свързани и с традиции и нормативни регламентации, стимулиращи по-висока продължителност на арендните отношения и в резултат стабилни характеристики на арендните стопанства. Прилагането на разнообразни механизми, които стимулират съхраняването на семейния характер на земеделие и ограниченията пред разделянето на собствеността от стопанисването, стесняват съществено диапазона от възможни решения за арендаторите. В резултат се затруднява и забавя развитието на самите стопанства, развиващи се в рамките на “затворена система”.

При оценката на арендния модел на земеделие е необходимо изследването да включва анализ, както на конкретната ситуация и макрорамка, в която функционира арендното стопанство, така и неговите производствени и управленски характеристики.

 

 

5. Модели на функциониране на арендните земеделски стопанства

 

Моделите на арендните стопанства разглеждат производствената функция чрез зависимостта между количеството на използваната земя и формираните доходи на стопанството. За теоретична яснота и ясна обусловка на моделите се приема, че останалите фактори са постоянни, а само земята е променлив. Наличието на пазар на земя и възможностите за използването на допълнителни количества от този ресурс променят условията за постигане на микроикономическо равновесие. Особеностите на този пазар оказват своето влияние на поведението на стопанствата. При това, моделите на арендно стопанство отчитат въздействието и на пазара на труда от гледна точка на потенциалния арендатор, който  сравнява бъдещите си доходи от арендуването с тези при алтернативна заетост в друга област. От друга страна, равнището на заплащане на селскостопанския труд влияе на решенията на арендатора за количеството труд, които влага в земеделското стопанство.

Известни са два основни модели на арендни стопанства, формирани въз основа на различията между  начините на определяне на арендните плащания - като дял от продукцията или като фиксирана величина. Първият модел, наричан още “арендаторски” модел, обяснява по-добре поведението на арендатора, а вторият –“земевладелски” модел разкрива в по-висока степен позицията на собственика, арендодателя.

Главната задача на всеки арендодател е да увеличи в най-висока степен приходите от дейността на земеделското стопанство в условията на конкурентен пазар. По този начин след като заплати за ползването на земеделската земя, той ще може да възобнови производството и да разшири размера на стопанската си дейност. Паричният доход на арендатора на земеделско стопанство при дялова аренда е пряко свързан с пропорцията, в която той и поземленият собственик са се споразумяли да разделят произведената продукция. Стойностите на тези дялове зависят от производствената специализация на земеделското стопанство, качеството на използваните земи и ситуацията на арендния пазар.

Делът на всяка от страните е в граници от 0 до 1. Ако с S се означи относителния дял на поземления на собственик, то този на  арендатора ще бъде съответно 1- S.

Следователно ако общия паричен резултат на стопанството е

М = Рх f (А, В),

 то частта на арендатора в този случай придобива вида:

М* = (1-S) Рх f(А, В) ,

Където

Рх -  цена на земеделските продукти;

А - количеството труд, вложен в земеделското производство;
S - относителният дял на поземления собственик от резултата нa земеделското стопанство;

1-S - относителният дял на арендатора от резултата на земеделското стопанство.

Оптимизацията, максимизирането на производствените функции може да се изследва чрез състоянието на трудовия пазар или чрез функцията на полезността на домакинството на фамилното стопанство. Всеки индивид трябва да реши дали да отиде на трудовия пазар и да предостави труда си или да наеме /арендува/ земя и да организира земеделско производство. Приема се, че арендаторът ще преустанови влагането на променливия фактор труд в стопанството, когато стойността на пределния продукт от последната единица вложен труд, се изравни по стойност с неговата цена на пазара на труда.

До аналогични резултати достигат авторите, които заместват условията на пазара на труда, представени чрез равнището на заплащането му с функцията на полезността, описваща дохода, който удовлетворява потребностите на домакинството на арендатора. Докато първият модел е в основата на трудовия избор наемен работник или фермер, арендатор, то вторият достига до решенията за необходимостта от допълнителна трудова заетост на членовете на домакинството на арендатора или до неговото решение да използва допълнителен наемен труд.

Земевладелският модел според някои автори дава по-голяма свобода на поземления собственик при определяне на размера на предоставената земя, на рентата и др. Размерът на арендното плащане трябва да позволява арендаторът да получи същия или по-висок доход за същото количество вложен труд, което е ограничение, поставено изцяло от механизмите на действащия пазар на труда. В противен случай нито един арендатор не би арендувал земя.

При фиксирана арендна вноска паричният резултат на стопанството, арендуващо земя изглежда така

М = Рх * ( А, В ) - РЬ(В -В*), където

М - резултатът на арендното стопанство в парично изражение;

Рх - цена на земеделските продукти.

А - количеството труд, вложен в земеделското производство;

Рь- арендното плащане за единица ползвана земя;

В - количество земя, стопанисвана от земеделското стопанство.

В* - количеството собствена земя.

Възможни са четири случаи за израза (В -В*), описващи различните комбинации между ползването на собствена и привлечена земя:

1) да е положителен, което се постига, когато земеделското стопанство, използва собствена и арендувана земя, за ползването на която прави арендни плащания;

2) да е отрицателен, в случаите, когато земеделското стопанство предоставя част от собствената си земя за арендуване, за което получава рента;

3) да е равен на нула, ако земеделското стопанство не арендува, а използва само собствена земя;

4) Ако (В -В*) = В производството се осъществява изцяло на арендувана земя.

Моделът с фиксирана парична аренда се приема за еквивалентен на този на стопанство, което заплаща за използването на привлечени производствени фактори. Земеделското стопанство, което арендува допълнително количество земя следва да отстъпи известна част от резултата си на поземления собственик. За получаването на този резултат арендаторът е вложил труд, доходът от който предоставя. Моделът на арендно стопанство с фиксирана арендна вноска се различава от класическия модел на стопанство  само по този отстъпен доход.

Счита се, че арендаторския модел арендаторът получава относително по-висок доход, а поземленият собственик- относително по-нисък, отколкото в случай, ако беше използвано фиксирано арендно плащане и работна заплата.  Изследванията на ефективността на арендните модели най-често се основават на анализа на икономическо поведение на арендаторите и поземлените собственици, като се подчертават връзките, сложността и многоаспектността на арендните отношения.

 

 

6. Европейски модели на организация на арендните отношения

 

Приложението на арендата за регулиране на поземлените отношения в страните от Европейския съюз се отличава с голямо разнообразие, като налице е плурализъм на формите - фамилното фермерство съществува редом с активната държавна намеса на пазара на земя. Този факт намира най-ярко проявление във Франция където 27 регионални поземлени организации контролират пазара за покупко-продажба и отдаване под аренда на селскостопанска земя. Това води до увеличаване размера на фермите и улеснява предаването на земя между различните генерации, като същевременно защитава съществуващите фермерски фамилии. Почти навсякъде в останалата част от Европейския съюз фамилното фермерство е в основата на аграрния сектор. Ролята на арендните стопанства нараства, тъй като значително расте относителния дял на арендуваните земи в големите държави - Франция и Германия, докато намаление е регистрирано предимно в по-малки - Гърция, Холандия, Португалия. Голямата промяна в Германия се дължи на нейното обединение и на изключително високия дял на арендувана земя в източните провинции (около 90%).

Най-общо в политиката на страните от Европейския съюз за формиране на поземления пазар, и в частност на арендния пазар, могат да се дефинират три основни цели, стоящи зад решението до каква степен да е намесата в структурата на поземлените отношения:

            1) икономическа ефективност от земеделието;

            2) задържане и поддръжка на селскостопанското население;

            3) равно разпределение на благата.

Великобритания, основава аграрната си политика преди всичко на постигането на една цел - в случая на по-висока производствена ефективност. Гърция също дълго време бе привърженик на тази политика - насочила бе усилията си към равноправно разпределение на благата. Ирландия, Холандия и Германия наред с ефективното производство се стремят да задържат фамилното фермерство. Италия се стреми към съчетаване на ефективно производство и равноправно разпределение на земята, докато Испания и Португалия целят запазване на селскостопанската заетост наред с равното разпределение. Единствено Франция си е поставяла за цел постигането и на трите цели. В голяма част от страните от Европейския съюз съществува недоверие към арендаторите и собствениците на големи парцели земя. Затова правителствените политики са насочени към окуражаване на заетостта на собствениците на парцели, както е в Германия; към директен контрол на поземления пазар /Дания и Франция/; или към рестриктивен контрол на арендното плащане /Белгия/. Дори и при системите, стимулиращи арендата повечето арендатори се стремят да закупят собствени ферми, дори това да означава да работят много по-малки по-размер парцели.

Независимо от разнообразието на съществуващите фермерски структури в зависимост от целите на аграрната си политика страните от Европейския съюз прилагат няколко основни модела формиращи тяхната аграрна икономика, които могат да бъдат разделени в три групи: затворен полуотворен и отворения модел. Тези три модела се различават по ролята, която обществото определя на земеделската земя като ресурс и от значението на селското стопанство за икономиката на страната.

 

6.1. Затворен модел 

При затворения модел фермерството се възприема като защитена институция и част от по-широка социална политика, насочена към оформяне на класа на собственици на земеделска земя и към запазване на селската заетост. Производствени фактори, включително земя, капитал, труд и опит се доставят от съществуващите фермерски фамилии. Силно ограничени са възможностите нови хора да влязат в този бизнес. Държавата строго контролира поземлените отношения. Това включва ограничения по отношения размера на стопанството, както в Дания; или комбинация от социални показатели и параметри касаещи икономическата ефективност, както е във Франция; изисквания по отношение новите фермери /Германия/. Оформя се фермерска общност, състояща се от дългосрочно обработващи земята си фермерски семейства, които в мнозинството си са собственици на по-голямата част от земята, която обработват. Арендата на земеделска земя е главно краткосрочна и преди всичко насочена към запазване на фамилното фермерство. В повечето страни, прилагащи този модел се фаворизира съединяването на собственика и ползвателя, като се стимулира закупуването на земя от арендатора. Арендува се земя преди всичко за допълване на собственото фермерско стопанство.

При затворения модел като цяло липсва динамизъм, а също външните инвестиции за нови технологии и оборудване са трудно достъпни. Страните, в които се прилага “затворения модел” се делят на две подгрупи: такива, които стимулират арендуването и други, които го ограничават. В страните от първата подгрупа се прилага строг контрол върху използването на земята, начина за прехвърлянето й и размера на стопанствата, арендаторът е законодателно протектиран от държавата, като в някои страни се прилага и семейно арендуване: младото поколение получава земята под аренда. В страните от втората група се акцентира на семейното фермерство и арендуването е оскъдно регламентирано.

 

6.2. Полуотворен модел

Полузатвореният модел се характеризира с това, че собствеността се разделя от контрола върху земята. Арендата е дългосрочна, което прави възможно формирането на група от професионални независими арендатори, съставени най-често именно на принципа на семейното арендуване от затворения модел, където наследници на фамилни фермери стават професионални такива. Обикновено арендаторът се занимава предимно с обработката на арендувана земя от едър земевладелец и често се ориентира към закупуване на собствена земя или обработка на такава в съдружие, което по дългосрочността на характера си се доближава до отворения модел. Арендаторите се стремят да постигнат сигурност именно в дългосрочен план, да защитят инвестициите, които са направили, да поддържат стабилни доходи и да подсигурят семейния си дом. От друга страна арендодателите се стремят да имат гъвкавост и свобода, за да могат да се възползват от променящия се търговски потенциал на тяхната земя. Те целят да не предоставят земя под дългосрочна аренда, което е в противоречие с интересите на арендаторите.

 

6.3. Отворен модел

Според концепцията на този модел, земеделската земя е приемлива форма на инвестиция, а също и източник на доход за фермерските семейства, чрез отделянето на собственика от ползвателя на земя. При него се отдава изключително значение на получавания доход, осигуряването на по-големи потоци от външен капитал, позволявайки да се осъществи развитие и модернизация на съществуващите стопанства. Отвореният модел цели навлизането на  нови хора в тази система. От друга страна това означава, че капитал и доходи ще напускат селскостопанския отрасъл, за да обслужват инвестициите и че сигурността на фермерските семейства е силно обвързана с резултатите от техния бизнес. При отворения модел се отдава предпочитание на пазарните механизми, затова той може да се прилага само в страни, чиито основни цели на аграрната им политика са свързани с финансовата стабилност и икономическата ефективност на фермерството и поземлената собственост. Размерът на арендните плащания най-често не се контролира, а е пряко зависим от продуктивността и възможните приходи. Не се лимитират и размерите на стопанствата.

Отвореният модел се стреми да отразява търсенето на краткосрочни печалби, както от страна на фермера, така и от страна на поземлените собственици. Липсата на дългосрочност в отношенията лишава арендатора от стабилността, която той има при полуотворения модел.

Тук обикновено няма фамилна връзка между арендатор и арендодател, подобно на полуотворения модел. Отвореният модел също има общи характеристики със затворения, визирайки краткосрочността на арендата, като форма на запазване на гъвкавостта й, но при отворения арендата е временна по природа, а при затворения модел, арендата е само механизъм и фермерството се предава от поколение на поколение вътре в семейството. Краткосрочната аренда, придружена с високи разходи необходими за започване на подобна дейност е пречка за появата на дребни нови фермери, без ясна пазарна насоченост. Благодарение на този модел във Великобритания, където той действа на практика, е възможно и се реализира навлизането на множество нови фермери от нестопански произход.

В заключение трябва да се изтъкне фактът, че в повечето развити европейски страни агроиндустрията се контролира от фамилни фермерски структури, които предават от поколение на поколение земята и бизнеса. Запазването на наследствените фамилни структури в агробизнеса в страните от Европейската общност е по-силно в сравнение с други отрасли. Разширяването на арендните отношения следователно се възпира от силната фамилна приемственост във фермерския бизнес и от по-трудната мобилност на селското население.

В областта на уреждане на арендните отношения, редица изследвания обособяват три групи страни. Страни прилагащи протекционистична законова рамка на арендното законодателство (Франция, Холандия, Италия, Португалия и Испания), либерална законова уредба (Гърция, Люксембург, Великобритания) и ограничено развитие на арендните стопанства, съпътствано от различни регулатори не само по отношение на срока, но и по отношение на максималния размер на стопанството, което желае да арендува земя (Дания и Ирландия)

Независимо от различните законодателни решения относно арендата в земеделието в страните от Европейския съюз, провеждана аграрна политика и различните условия за стопанисване на земеделските земи, като цяло ролята на арендния модел на земеделие нараства. Особено силно става неговото значение за страните, които са в процес на подготовка за присъединяване към Европейския съюз.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА ВТОРА

СЪСТОЯНИЕ НА АРЕНДНАТА ОРГАНИЗАЦИЯ В ДОБРИЧКА ОБЛАСТ

 

 

1. Законова рамка на арендните отношения

 

Сред необходимите предпоставки за успешното адаптиране на страните в преход към пазарните условия са ясното разграничаване, дефиниране, регистриране и нормативно уреждане на правото на собственост и стопанисване на земеделски земи. В тази връзка в страните в преход се приемат закони и се реализират редица поземлени реформи, уреждане на арендните отношения и приватизационни процеси, с цел създаване на действащи пазарни механизми, водещи до преразпределение на собствеността  и ползването на земята, което се отразява в повишаване на сигурността и стабилността на ползването на земеделски земи, респективно увеличение на инвестициите и улеснен достъп до кредитните пазари.

Арендният пазар в страните в преход е оценяван като ефективен  път за  насочване  и разпределение на земеделските земи към по-продуктивните стопанствата в условията на формиращи се поземлени пазари. В началото на 1989 година Държавния съвет на България издава Указ № 922 за ползването на земята и осъществяването на стопанската дейност, който регламентира нормативно организация на арендните отношения. В качеството си на арендодател общинските съвети, колективни земеделски стопанства и други, придобиват права да предоставят земя и други обекти от своите активи за стопанисване срещу определена арендна вноска и за определени срокове. Основополагаща идея на регламентациите арендните стопанства да работят в непосредствена връзка със съществуващите колективни земеделски стопанства, който да осигуряват услуги и реализация на продукцията. Указ № 922  предвижда в задълженията на арендодателят да се включва доставката на машини, съоръжения, семена, гориво, фуражи и материали и услуги, нужни за осъществяването на производствения процес. Предоставянето на земя под аренда се осъществява при условията на публичен търг, като членовете на ТКЗС и техните наследници се освобождават от арендни вноски за размера на внесената от тях земя в кооператива.

Въпреки неуредените още арендни отношения и факта, че условията са се поставяли от по-силната страна (арендодателя), само за три месеци след приемането на Указа, до края на май 1989 година по данни на Министерство на земеделието са сключени 10784 договори. Голяма част от тях (43,1 %) са на територията на бившата голяма Варненска област. Указ № 922 не само създава необходимите предпоставки за арендуване на земя, но той е сред първите документи от 1989 година, който индиректно признава частната собственост на стопанисваните в колективните земеделски стопанства земеделски земи.

Основно място сред нормативните актове, уреждащи правото на собственост в България в началния стадий на преход, заема Законът за собствеността и ползването на земеделските земи[2]. Този закон заедно със Закона за собствеността[3] дефинираха границите на свободен избор на начините на стопанисване. Последните са свързани предимно с правата и задълженията на поземлените собственици по отношение на спазването на необходимите санитарно - хигиенни противопожарните и екологичните норми за опазването съхранението на земеделски земи, съществуващите напоителни електроенергийни инсталации, археологични обекти, паметници на културата и др. Съгласно Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, поземлени собственици могат да бъдат българските граждани, държавата, общините и юридическите лица.

Гореспоменатите нормативни актове и неколкократно  променяни  наредби   на   Министерство   на земеделието за тяхното прилагане в общи линии уреждаха въпросните арендни отношения в периода 1991-1996 година, като едновременно с това стартира и поземлена реформа. С функциите по предоставяне на земеделски земи за арендуване са натоварени поземлените комисии, които ежегодно предоставят такива на желаещите арендатори, а размера на арендното плащане се определя централизирано от земеделското министерство по категории земи. Основно ползващите земи на Държавния поземлен фонд сключват арендни договори за по-продължителен период. В резултат статистическите данни за относителния дял на ползваната земя под аренда са неколкократно занижени в сравнение с реално арендуваните. Така например, по данни на Националния статистически институт за 1999 година в България се арендуват 1267 хил. дка, от които в Добричка област - повече от половината.

Основно противоречие - неравнопоставеността на отношенията, обаче остана неразрешен поради раздробеността на поземлената собственост и ниския й среден размер. Двете страни по арендния договор отново се оказват в неравностойни позиции, но силната страна се оказват арендаторите, които разполагат със средства за производство, най-често закупени на ликвидационни търгове, и желаят да арендуват земя от значителен брой поземлени собственици с цел създаване на земеделски стопанства с рационални размери. Всичко това заедно с икономическата криза, високата годишна инфлация и други, са сред основните причини за текущото едногодишното наемане на земя, най-често дори без сключване на писмен договор.

Организацията на арендните отношения в условията на възстановена собственост на земеделските земи се регламентира със Закона за арендата в земеделието. С него се въвеждат някои от основните правила и параметри на организация на съвременните европейски арендни отношения: срокове за арендуване; права, отговорности и задължения на двете договарящи се страни; видове арендни плащания, процедури по сключване, регистрация и прекратяване на договорите и др.  този закон е първият български закон, посветен на тези отношения и с него  българският законодател признава промененото място и значение на арендните отношения в икономиката на земеделския отрасъл. Законът определя  минимален срок на договора за аренда четири стопански години, а максималният е 50 години. Въвежда се писмената форма на сключване на договора за аренда с нотариална заверка, вписване в нотариалните книги и регистрация в съответната общинска поземлена комисия. Предвидени са ограничения на максималния размер на арендувана земя и на относителния дял на земята, която може да  се арендува от един арендатор в едно землище, което. ограничава възможностите за създаване на монополни позиции на арендаторите в някои райони на Срокът за издължаване на арендната вноска се определя като първия работен ден след изтичане на стопанската година или първия работен ден след изтичане на определения в договора по-кратък срок. Давностният срок по договорните задължения е тригодишен, като започва да тече - за арендатора от прекратяването на договора, а за арендодателя - от връщането на имота.

Законът предвижда, ако не е определен от страните, размерът на арендната вноска да се определя въз основа на обичайните добиви и приходи в зависимост от качествата и местоположението на арендувания имот, като се предвижда и съразмерно намаляване на уговорената арендна вноска, когато получените добиви или приходи са значително по-малко от предвидените. В този случай арендодателят има право на съответната част от застрахователното обезщетение, освен ако настъпилата непреодолима сила или случайно събитие не се признава за застрахователно събитие. Следователно, законодателят е заложил идеята за споделения риск, предизвикан от промени на пазарните и природно - климатичните условия.

Поставено е началото на относително либералната законова уредба на арендните отношения у нас с този закон от 1996 г., при която държавната намеса е ограничена единствено до регистрация на договорите, ограничаване на размера на арендуваната земя от едно лице или домакинство и до създаване на условия за предоставяне под аренда на земи от държавния и общинските поземлени фондове.

Законът за арендата в земеделието подлежи на неколкократни изменения през 1999 г. в посока на по - нататъшна либерализация на арендните отношения и създаване на по-благоприятни условия за арендаторите за създаване на действащи стопанства. В тази връзка отпада ограничението за максимален размер на арендувани площи и максималната продължителност на арендния договор, което създава условия размерът на арендното стопанство да се определя само и единствено по пазарни критерии. Тези етапи от развитието се съпътстват и от възстановяването на частна собственост върху земеделските земи В допълнение, промените в закона засягат определянето на арендното плащане, чийто вид и размер  не се обвързва само с получените добиви и приходи, а се договаря въз основа на пазарната поземлена рента и наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.

Държавата отказва да регулира нивото на рентните плащания поради разнообразието от условия за осъществяване на земеделското производство у нас и на отглеждани култури и животни, недостатъчно развитите пазари на продукти и производствени фактори, с тежкото икономическо състояние на земеделските кооперации, които също стават арендатори. Необходимата регламентация  получават и данъчните задължения на арендатора и поземления собственик. Разходите за данъци и  такси, свързани с ползването на арендувания обект следва да се заплащат от арендатора, а тези, свързани с неговата собственост - от арендодателя. В случаите, че в договора не е предвидено друго, арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесените в обекта на договора вещи и добиви. Липсва задължение за застраховане на земеделските земи, т.е. не е създаден механизъм за разпределяне и споделяне на риска от страна на двете договарящи се страни.

Уредени са и отношенията при прекратяването на договора, когато арендодателят дължи на арендатора сумата, с която се е увеличила стойността на обекта по договора вследствие на направените с негово съгласие подобрения. При това, ако инсталациите, съоръженията и др., не са трайно закрепени в обекта на договора и са направени без знанието на арендодателя, арендаторът има право да си ги прибере от имота.

Всички тези промени в Закона за арендата в земеделието от 1999 г. стимулират арендната форма на организация в българското земеделие главно по следните основания, като относително пълно и логично се определят и  се разпределят правата и отговорностите на двете страни, които вземат участие в арендуването; създават се  възможности за създаване на арендни стопанства, размерите на които да се формират по пазарни критерии и се постига равнопоставеност на двете страни по договора, тъй като с изключение на минималния срок и отговорностите по опазване на земеделските земи, не съдържа ограничителни норми.

Много поземлени собственици и арендатори започват да прилагат сключването на договори за наем, нормативно регламентирани в Закона за задълженията и договорите от 1950 г. с редица промени за да избегнат нормативните изисквания по сключване и регистрация на арендните договори. Причините за предпочитанието на договора за наем се крият в това, че той създава по-широки възможности за свободно договаряне на различни условия, като страните могат свободно да определят съдържанието на договора, също така продължителността на договора от гледна точка на задължителен минимален срок не е регламентирана. Договорът за наем не е обвързан и с текст за нивото на наемащ за периода на неговото изплащане, което дава свобода за договаряне особено на по-едрите собственици и този договор не изисква задължителна нотариална заверка и сключването му не е свързано с допълнителни разходи на парични средства и време.  Единственото предимство на договорът за аренда пред

Арендуването на земя е свързано също така с отстъпване на правото на ползване на земите за определен срок и при определени условия и доколкото в рамките на договорения срок арендаторът, физическо или юридическо лице, може да прекрати дейността си, арендните отношения са свързани с нормативните регламентации на Закона за кооперациите, Търговския закон и други. тези регламентации допускат всеки доброволно членуващ в кооперацията поземлен собственик да упражнява правото си на глас и да взема решения за вида, начина на определяне и размера на арендното плащане, а от друга страна в качеството си на страна по договор, следва да се съгласи с приетите от Общото събрание на кооперацията условия по договора. В същото време кооперативния закон в случай на ликвидация на кооперацията, регламентира условията за уреждане на взаимоотношенията само най-общо с кредиторите на кооперацията и без да посочи начина на уреждане на вземанията на поземлените собственици. Кредиторите на обявен в ликвидация кооперация предявяват вземанията си в двумесечен срок от деня на обнародването на решението за ликвидация, като ликвидаторите са длъжни да поканят кредиторите с известен адрес с писмо с обратна разписка да предявят вземанията си. Що се отнася до отношенията с арендаторите в случаите на несъстоятелност се осъществява съгласно чл. 722 на Търговския закон. Задълженията по арендните договори са поставени на пето място като "издръжка, дължима по закон на длъжника на трети лица.

Нормативната рамка на арендните отношения в България в периода на преход относително регламентира  отношенията поземлен собственик - арендатор като създава предпоставки за стабилност и равнопоставеност, либерализация относно ограниченията върху правата на двете страни, като им осигуряват законова защита.

Основната причина за проблемите в арендните отношения е фактът, че законодателните решения не стимулират дългосрочното арендуване, т.е. не насочват производителите към организиране на ефективно земеделско стопанство и не отчитат формиралата се структура на поземлената собственост и ниския среден размер на имотите.

 

 

2. Състояние на арендния пазар в България в процеса на преход

 

През последните години се отчитат тенденции на осезаемо разширяване на националния аренден пазар. По данни на Системата за агропазарна информация общо сключените за страната  арендни договори и реализираните сделки за продажби на земеделски земи като брой и по размер на обработваемата земя с всяка година се увеличават. Налице е изравняване в повечето райони на страната между търсенето и предлагането на земя, както и възможност за формиране на равновесни цени. Собствениците на земя все още се въздържат от продажби и  предпочитат предоставянето й под аренда, заради  слабо развитият пазар на земя на този етап. Основна причина за това са ниските цени на земеделската земя и все още недостатъчният интерес и търсене на такава.

Интересна за Добричка област представлява информацията за ;
2000 г., когато са сключени най-голям брой арендни договори - 29792 броя, а размерът на арендуваната земя е 660 000 дка. В Добричкия регион продадената и арендуваната земя е с най - високо качество,
средната продажна цена е само 145 лв/ дка и рентните плащания от цената са в граници между 8 и 25 лв на декар или относителният |дял на арендното плащане в цената варира в граници между 3.1% и 17.3%. В другите области размерът на този вид земя е твърде нисък. Най-голям брой области арендуват земя между 100 и 150 хил. дка. В тази група попадат типичните селскостопански райони на страната като Великотърновски, Варненски, Врачански, Русе, Стара Загора, Силистра и други. Тази група е следвана от 6 области с арендувана земя между 50 и 150 хил. дка и от 5 - между 1000 и 20 000 дка, в които попадат планински и полупланински райони от Габровска, Кърджалийска и Смолянска област.

Преобладаващата част от стопаните предпочитат отдаването на земя под аренда въпреки регламентациите в Закона за арендата относно краткия минимален срок от 4 години. Този срок поставя арендаторите в твърде неизгодно положение, поради това, че краткосрочната аренда на земята най-често обезсмисля влагането на инвестиции за дълготрайни подобрения, в това число и за създаването на трайни насаждения.

Законът за арендата в земеделието у на предвижда арендното плащане да се договаря въз основа пазарната цена или под формата на наем. Там, където предлагането на земя е по-голямо от търсенето, размерът на този вид плащане е много нисък. У нас се прилагат три форми на арендно плащане – паричната, натуралната и смесената форма, която се характеризира с най-широко разпространение. Големите арендатори като тези в община Добрич за миналата година са сключили 23,8 хил. арендни договори, по-голямата част от които  се определят под формата на твърда сума на декар в граници от 5 до 25 лв. При тази практика собственикът на земя е гарантиран, че ще получи договорения размер на арендното плащане, независимо от равнището на производството, реализацията на продукцията или природните рискове. Арендаторът поема целия риск и когато крайните резултатите са по-добри от договорените, той е облагодетелстван.

В типичните селскостопански райони на страната арендните отношения се характеризират с малка продължителност на сключените арендни договори. При това стопанския и пазарния риск са изцяло за сметка на арендаторите. Изключение се прави само за природния риск, който в част от стопанствата се разпределя между поземлените собственици и арендаторите. Участниците в земеделски кооперации преобладаващо предлагат земята си за колективно обработване с едногодишни договори под наем с всички произтичащи от това последици за нейното рационално използване и стопанисване.

Предлагането на земя за арендуване е по-голямо от търсенето на пазара на арендувана земя в страната. Арендните плащания са относително високи в сравнение с цената на земята. Поради краткия срок на арендуване арендаторите са незаинтересовани от внедряване на новости и интензификация на производството. В момента държавата не прилага политика в подкрепа на арендаторите и липсва и законодателна уредба за осигуряване на гаранции за възстановяване на направените от арендаторите разходи за трайно подобряване на земята. Въпреки това арендните отношения   намират   все   по-широко   разпространение  в Страните в преход, като се търсят решения за достигане на оптимални начини за постигане на ефективно и конкурентноспособно производство.

 

 

3. Социално - икономическа характеристика на Добричка област

 

3.1. Демографски показатели, икономическа активност и трудова заетост в Добричка област

 

Добричка област е в Североизточна България, заема площ 4 719,71 кв. км, населението й наброява 224,6 хил. жители, от които 36,2% живеят в селата[4]. Относно гъстотата на населението и съотношението между градско и селско население съществуват осезаеми различия между данните на различните общини в рамките на тази област. Данните от таблица 1 показват сравнително ниската гъстота на населението, дължаща се предимно на голямата територия на общините, сред които е най-обширната за територията на Република България, а именно община Добрич – селска.

 

Население, територия и гъстота на населението в общините на Добричка област за 2001 г.

Таблица 1

Общини

Население

Площ / кв. км

Гъстота на населението

Балчик

22 179

524,2

42,3

Генерал Тошево

21 220

982,2

21,6

Добрич – селска

29 391

1 296,2

22,7

Добрич – градска

99 118

109,0

909,2

Каварна

17 709

481,4

36,8

Крушари

6 857

417,5

16,4

Тервел

21 456

579,7

37,0

Шабла

6 706

239,6

20,3

Добрич - област

224 636

4 719,7

47,6

 

Административното деление на Добричка област е доста неравномерно в териториално отношение, тъй като разликата между най-малката и най-голямата по площ община е повече от десетократна, както ясно личи от следната диаграма:

Фиг. 1.

Икономическата активност на Добричка област се обуславя от два водещи сектора: селско стопанство и туризъм. Особено значение има селското стопанство на областта, защото в нея ежегодно се произвежда приблизително една шеста от земеделската продукция в цялата страна и по този показател Добричка област е безспорен лидер за България.

Относителните дялове на икономическите сектори в областната икономика по данни на Националния статистически институт за 2000 г. се изразяват в следната диаграма:

Фиг. 2.

 

Областта се характеризира с изключително голям брой, най-високият за областта за 2000 г., на продажбите на водещите фирми от браншовете на земеделието и агроиндустрията. В областта на туризма безспорен лидер по продажбите е “Албена Инвест холдинг” с курорта си “Албена”, реализирал 54,5 млн лв., следван от “Калиакра” с 31,3 млн лв.

Наблюдават се съществени промени в динамиката на трудовата заетост в различните икономически частни и обществени сектори, в които съвкупно са ангажирани 84 хил. души:

 

 

Заетост по икономически сектори в Добричка област

за периода 1990 – 1999 г.

Таблица 2

Икономически сектор

1990

1996

1998

1999

Аграрен сектор

Брой заети

Относ. дял от общата заетост в %

Относ. дял на заетите в частния сектор в %

 

36479

30.89

1.53

 

 

37750

40.52

95.16

 

37621

42.61

96.89

 

35564

42.12

97.71

 

Индустрия

Брой заети

Относ. дял от общата заетост в %

Относ. дял на заетите в частния сектор в %

 

 

41268

34.95

1.48

 

20586

22.1

41.01

 

18798

21.29

72.88

 

17328

20.52

84.97

Услуги

Брой заети

Относ. дял от общата заетост в %

Относ. дял на заетите в частния сектор в %

 

40329

34.15

2.77

 

34819

37.38

31.40

 

31864

36.09

44.08

 

31544

37.36

46.31

Общо заети в областта

118076

93165

88283

84436

Относ. дял на заетите в частния сектор

1.94

59.36

72.82

75.87

 

 

Броят на заетите в областта намалява, като за разглеждания  период броят на работещите се спада почти с 34 хиляди души. Особено чувствително е това намалени през периода 1990-1996 година, когато спадът е с 26,7 %.

Към анализа на данните трябва да се добавят и следните регистрирани за периода промени:

 - Структурни промени в областта:          в началото на прехода най-високи са относителните дялове на наетите в индустрията и в обществения сектор, а в края на периода заетостта в частния сектор достига 75,87 %, а в аграрния сектор са 42,13 %. Регистрирана е и промяна в сферата на услугите в размер на 11,9 % намаление.

- Промени в заетостта в частния сектор, който е нараснал от 1,94 % на 75,87 %, а в аграрния сектор достига до 97,71 %. Относителният дял на заетите в частния сектор на областта надвишава с  повече от десет пункта аналогичния показател за страната - 65,85 %. Значението на частния сектор за развитието на областната икономика е значително над средното за страната.

- По данни на НСИ Добричка област е на първо място
по средна годишна заплата на заетите в селското и горското
стопанство с 3060 лв. При това е единствената област със среди
годишно заплащане над 3000 лв. при 2167 средно за страната.

- Най-много работни места в областта осигуряват "Албена - СТИЛ” с персонал над 1400 души в гр. Добрич, “Пластхим - Т” с 771 заети.

Що се отнася до нивото на безработица, Добричка област е една от областите в страната с най-високи показатели, като коефициентът на безработица надхвърля дори границата за страната 20%, с тенденции за бъдещо увеличаване.

 

Безработни лица в Добричка област за периода 1999 – 2001 г.

Таблица 3.

Показатели

1999

2000

2001

Брой безработни средно на година

17553

24118

23248

Коефициент на безработица

 

22.6%

23.01%

Максимален брой безработни през годината

21372

25763

25936

Безработни с работнически специалности

 

      3792

 

5192

 

4847

 

Относителен дял на безработните с работнически специалности

   21.6%

21.5%

20.8%

Безработни специалисти - общо средногодишно

2540

3652

3537

Относителен дял на безработните специалисти

14.5%

15.1%

15.2%

Безработни с инженеро - техн. спец. - средногодишно

105

1362

1298

Безработни селскостопански специалисти - средногодишно

550

808

749

Безработни икономически специалисти - средногодишно

515

692

661

 

Най-високото ниво на безработицата е в община Генерал Тошево, 29% за 2000 г., а най-ниско е в община Крушари - 20,67 %, като и в двете общини е изключително висок относителния дял на земеделието в икономиките им, причините за различията са свързани главно с присъствието на различните структури, които стопанисват земята. В община Генерал Тошево преобладават едрите арендатори, които използват наемен труд с относително по-висока производителност, а в община Крушари доминират самонаемащите се частни производители.

 

 

3.2. Селско стопанство в Добричка област

 

Областта се характеризира с най-голямо количество обработваема земя в страната. Обработваемата площ от 345 хил. хектари се дели на 6,95 % от обработваемата земя и  7,73 % от нивите.

Тя е и областта в България с най-висок относителен дял на земеделската площ от територията й. Осигуреността със земеделски земи на човек от населението е почти трикратно по - висока от средната за страната.

Относителните дялове на горската и урбанизираната площи, съответно 12 % и 8 %, са ниски в сравнение с останалите области в страната.

На следващата диаграма се онагледява разпределението на земеделските земи по общини в Добричка област, което отново се характеризира с неравномерност както и разпределението на територията:

 

Фиг. 3.

 

В областта не се наблюдават съществени промени в баланса на земеделските земи по начини на трайно ползване, но  като цяло нараства размера на обработваемата земя и на нивите, въпреки че промените не надвишават 1 %. Сравнителен анализ може да се направи от данните в таблица 4.

 

Земеделски  земи по начина на използване (1995 - 2000)

                                                                                         Таблица 4.

Година

Стопанисвана земя

(х. дка)

Обработв. Земя

(х. дка)

Ниви

 

(х. дка)

Многогод. трайни насаждения

(х. дка)

Естествени ливади

(х. дка)

Други

 

(х. дка)

Пасища, мери и др. земи

(х. дка)

1995

     3743                                                          

3471

3422

28

 

21

272

1996

3697

3416

3378

35

2

1

280

1997

3697

3417

3379

35

2

1

280

1998

3722

3440

3403

35

1

 

283

1999

3722

3439

3408

30

1

 

283

2000

3731

3455

3423

31

1

 

276

 

С приключването на поземлената реформа в областта се формира един от най-високите средни размери на поземлена собственост. По общини най-висок е средния размер на поземлената собственост в община Балчик (68 дка през 1995 година и 42 дка през 2002 година), а най-нисък - в община Крушари ( 41 дка през 1995 година и 18 дка през 2002 година).

Таблица 5 ясно визуализира, че земята - частната собственост преобладава в само при нивите, докато за трайните насаждения мерите и пасища преобладава земята - общинска собственост:

 

Видове земеделски земи по начина на ползване и форма на собственост в Добричка област

Таблица 5

Вид територия

Общо земя

(дка)

Частна собственост

(дка)

Държ. собственост

(дка)

Общин. собственост

(дка)

Регион. собственост

(дка)

Друга собственост

(дка)

Ниви

3372848

2946596

224430

107752

17415

76653

Трайни насажд.

82654

19751

4449

50660

0

7793

Естеств. Ливади

1245

85

136

1022

0

0

Разсадници

1765

0

1255

510

0

0

Мери, пасища

278814

1511

14967

256521

80

57

Полски пътища и прокари

69493

0

529

68207

0

756

Общо зем. територия

3806520

2967944

245767

484676

17495

90937

 

Що се отнася до структурата на посевната площ (Таблица 6) най-висок е относителния дял на зърнените култури. Те заемат 72,5 % от посевната площ на областта през 2000 година. Сред тях по-голямо е присъствието на зърнено - хлебните култури (37,54 %), следвани от зърнено - фуражните култури (33,7 %). На второ място с 22,82 % от посевната площ са техническите култури, сред които най-значимо е участието на маслодайните култури (96,55 % от площта на техническите култури). Останалите групи култури заемат значително по-ограничени площи и относителните им дялове в структурата на посевната площ са в граници от 1 до 3 - 4 %. Независимо от ежегодните колебания, относителният дял на зърнените култури през последните години (,о колебае около 70 %, а на техническите е в граници между 20 и П %.

 

Структура на посевната площ на Добричка област

за периода 1995 – 2000 г.

Таблица 6

Години

Зърнени култури

Технически култури

Зеленчукови култури

Фуражни култури

Посевни площи

1995

73.57%

21.16%

1.71%

2.75%

100%

1996

70.62%

22.30%

1.55%

4.98%

100%

1997

79.85%

16.20%

1.33%

2.59%

100%

1998

73.43%

22.73%

1.55%

2.29%

100%

1999

67.17%

27.42%

2.32%

3.10%

100%

2000

72.53%

22.82%

1.67%

2.98%

100%

 

Площите на културите варират в по-широки граници (Таблица 6). Посевните площи на зърнените култури се изменят по години до 500 хил. дка или около 20 %. Подобно е положението и с техническите култури, които по години се движат между 513 хил. дка и 840 хил. дка. Причините за големите различия н площите се дължат главно на големите разлики в средните цени на реализация през годините на прехода и държавната аграрна политика по отношение на зърненото производство Данните от таблица 7 показват и ежегодно изоставяне на значителни площи земеделски земи.

 

Площи на основните групи земеделски култури в Добричка област

 

Таблица 7

години

Зърнени култури

(хил. дка)

Технически култури

(хил. дка)

Зеленчукови

култури

(хил. дка)

Фуражни култури

(хил. дка)

Посевни площи

(хил. дка)

1995

2538

730

59

95

3450

1996

1916

605

42

135

2713

1997

2528

513

42

82

3166

1998

2410

746

51

75

3282

1999

2058

840

71

95

3064

2000

2260

711

52

93

3116

 

 

Традиционно едни от най-високите добиви на зърнени култури се постигат в Добричка област. Провежданата поземлена реформа в страната стана причина за влошаване на културата на земеделието и въпреки това областта успя да запази лидерските си позиции за страната в зърно производството и зърнодобива. Средните добиви на основните култури са отчетени в таблица 8:                                                                         

 

 

Средни добиви на земеделски продукти в Добричка област

 

Таблица 8

Години

Пшеница

Царевица

Фасул

Слънчоглед

1996

288901

136816

6861

96152

1997

593867

284333

7840

75268

1998

458093

306120

6464

99734

1999

414891

401720

5341

113173

2000

449589

307207

2038

91718

 

 

Анализът на състоянието на земеделския отрасъл в Добричка област определено се характеризира с наличието на редица проблеми. Производството на земеделски продукти в Добричка област значително е  намаляло в края на XX в., независимо че областта продължава да бъде национален лидер в производството на зърнени и някои технически култури. Отчита се голямото намаление на броя на отглежданите продукти и на производството на животински продукти. Съществено е нараснал относителния дял на частния сектор, в който в момента се осъществява преобладаващата част от земеделското производство в областта, което понастоящем не е резултирало в съществени промени в средните добиви и продуктивността на производството.

Възниква необходимостта от търсене на разнообразни решения за съчетаване на ниския размер на поземлена собственост с адекватни подходящи форми за нейното земеползване и организация на ефективно производство.

 

 

 

4. Развитие на поземлените отношения и състояние на поземления пазар в Добричка област

 

Частната поземлена собственост, наследствените взаимоотношения, свободната покупко-продажба на земя отдаването под наем и арендуването на земеделски земи са основните проблеми, които всяка една аграрна политика трябва да уреди. Въпреки многогодишните опити да се провеждат редица реформи арендните отношения, отнасящи се до земеделските земи, остават отворен за дискусии въпрос в процеса на намиране на най-подходящото и трайно ефективно решение.

След Руско - Турската война, 1877-1878 г., се поставя на нови основа на частната поземлена собственост и арендуването на земеделски
земи в България. Формират се нови законови уредби по отношение на поземлената собственост и стопанисването на земеделските земи в България: земята следва да принадлежи на тези които я обработват и че земеделските имоти се разделят между всички наследници при наследяване.
[5] Българският законодател ограничава максималния размер на земеделските земи, които едно семейство може да притежава (160 дка), а от друга срана признава правото на всички наследници да притежават земеделски земи, с което значително намалява средния размер на поземлената собственост, особено като се прибави и резкия прираст на населението. В периода 1878 - 1908 г. средният размер на поземлените имоти намалява от 50 дка на 138 дка през 1897 год. и достигат 109 дка. през 1908 година.

След Първата световна и Междусъюзническата война до края на 1940 г. от територията на България е отнета Южна Добруджа в полза на Румънската държава, която налага трансформации на поземлената собственост в рамките на т. нар. Нова Добруджа и отнема в своя полза по една трета от частната поземлена собственост на българското население и държавната или общинската земя. Към 1940 г. наличните държавни земи са в размер на 2 380 000 дка, които съгласно разпоредбите на Закона за уреждане собствеността на недвижимите имоти в Южна Добруджа[6] са разпределени на части от по 1280 хил. Дка. за настаняване на преселници от Северна Добруджа, 200 хил. дка за възстановяване на отнети от румънската държава имоти , 550 хил. Дка за оземляване на граждани и за обезщетение за третината, отнета в полза на Румънската държава остават 350 хил. дка, като са били необходими 1 520 хил. дка

За първи път с приемането на Закона за трудовите земеделски стопанства[7] се правят опити за рационализиране на аграрната структура и на земеползването в България. Земевладелските и земеползвателските отношения се развиват с издаването на  Закона за трудовите земеделски стопанства от 1941 г. и Закона за кадастъра и комасация от същата година, според които частната поземлена собственост, земевладението и земеползването се обявяват за “задължителни мероприятия” и като понятия се покриват по смисъл, като “стопанисваната земя на едно земеделско стопанство, според смисъла на аграрната структура е само собствената земя на стопанството”. С посочените нормативни актове е направен опит за използване, на процедурите по оземляването и комасацията за оптимизиране на структурата на собствеността и стопанисваната земя, като на общинските поземлени комисии е предоставено правото да групират, закръглят и събират земите, предоставени за оземляване; да предоставят земите за оземляване на съответния земеделец компактно, а на получилите компактно земи за оземляване е, препоръчано да предоставят своите дребни парцели на комисиите за по-нататъшно комасиране.

След връщането на Южна Добруджа към България настъпват съществени изменения в поземлената собственост и аграрните отношения в този регион. От Северна в Южна Добруджа се преселва над 60 000 българско население, докато в обратна посока този брои е не - повече от 1000 души. Нараства стоковия характер на земеделските стопанства и преминаването на по-голям брой от категорията на самозадоволяващите се натурални към пазарни структури. В първите години след връщането на Южна Добруджа сложните поземлени взаимоотношения се регулират главно чрез Закона за трудовите земеделски стопанства, Закона за кадастъра и комасацията и Закона за трудовата поземлена собственост.[8] Този период се характеризира с продължаващо раздробяване на поземлената собственост. Собствениците на недвижими имоти, на които е била иззета от румънската държава третина, получават от държавата обезщетени за иззетото имущество. Лицата, които притежават по-малко от 100 дка работна земя, могат да получат като обезщетение земя, размер на третината, но най-малко толкова, колкото е необходим да се допълни работната им земя до 100 дка. В случай, че след задоволяване на всички нужди от земя по този закон, остане още свободна държавна земя, Министерският съвет има право да
разреши връщането на третината в земя за допълване на стопанствата и до двеста декари.
Създават се условия и за поправки на съществуващата
комасация, предвиждащи замяна на частна земя с държавна,
изключване на негодната за обработване земя и др.     

Графика 1 дава представа за различията между средните размери на поземлената собственост в Добруджа и останалите райони на страната за периода 1897 – 1945 г. Данните показват многократно по-високи средни размери на земеделските имоти в добруджанския район в сравнение със
средните размери за страната. При това различията варират от 1 до 28 пъти..

 

Промени в средните размери на поземлена собственост в Южна Добруджа и страната за периода 1897-1945 година

                                                                                                 

 

Фиг. 5.

 

Може да се обобщи, че всички намеси и регулации от страна на държавата са допринесли за раздробяването на собствеността и за превръщането на по-голям брой български граждани в поземлени собственици. В същото време развитието на земеделското производство и нарастването на производителността на труда логично е изисквало нарастване на размерите и концентрацията на производството. В условията на ограничаване на размерите на собственост това се е постигало с развитие на арендните отношения, за които до средата на XX век не съществува специален закон и за това отношенията между арендатори и арендодатели до 1946 г. се уреждат от действащите тогава Закон за задълженията и договорите[9], Търговски закон[10] и Закон за имуществото, собствеността и сервитутите[11].

В развитието на арендните отношения е характерно, че земи са наемали земеделски стопани с най-различен размер на стопанствата - от много дребни до едри. Преобладават стопанствата, които ползват едновременно собствена и арендувана земя в различно съотношение. За района на Добруджа е характерно прилагането и на някой особени видове наемни отношения. Сред тях е рентиерството, чиято същност е преарендуването на земи с цел изземване на по- висок размер на арендните плащания от арендаторите. Причините за прилагането на тази форма на поземлени отношения са неразвитите пазари на земя и други в следствие на ниските доходи на населението и прилаганите технологии на отглеждане на културите.    

Понастоящем, в годините на прехода, Добричка област е регионът с най-активен поземлен пазар в страната. За оценка на поземления пазар се използват следните показатели: брой на сделките за покупко-продажба, размер на търгуваната земя и среден размер на закупените имоти, като тези данни са систематизирани накратко в таблица 9:

 

Брой на сделките по покупко-продажба и размер на търгуваната земеделска земя в Добричка област за периода 1997 – 04. 2002 г.

Таблица 9

Година

Брой сделки за покупко-продажба

Размер на търгувана земя

(дка)

Дял на имотите от общия р - р търгувана земя

Среден р - р на търгувания имот

(дка)

1997

1067

32001

8%

30

1998

2200

47124

11%

21

1999

3341

73099

17%

22

2000

7311

147060

35%

20

2001

5191

108567

26%

21

до април 2202

1063

16636

4%

16

Общо за периода

20173

424487

100%

21

 

 

При провеждането на поземлената реформа, голяма част от земеделците по професия остават без собствена земя или притежаваната от тях земя не е с необходимия размер, за да им осигури приемливи доходи. В допълнение почти две трети от наследниците на земеделска земя след възстановяването на собствеността върху нея са заети в отрасли извън земеделието и не желаят да пренасочват дейността си. Създават се основателни предпоставки предлагането на земя да достигне високи равнища.

Що се отнася до ценоопределянето в контекста на покупко-продажбата на земеделски земи в Добричка област, най-силно влияние оказва размерът на поземлената рента. Влиянието между цена на земята и размер на поземлената рента се изразява правопропорционална функционална зависимост, тъй като цената най-често се определя като сконтираната стойност на бъдеща поземлена рента, като не бива да се пропуска и влиянието на инфлацията в този метод на определяне на цената, като влиянието, което оказва инфлацията върху броя сделки се отразява с лаг от един месец в правопропорционална насока . По време на инфлация нарастват цените на продукцията от земята, с което нараства и размерът на изплащаната поземлена рента, които се намират в пряка зависимост. Пазарната цена на земята нараства с по-бавни темпове, но все пак в зависимост от нарастването на поземлената рента, което прави съотношението между тях намаляващо. Динамиката на изменение на средните стойности на земеделски земи и арендните плащания в Добричка област за периода 1996 – 2001 г. е изразена в таблица 10

 

 

Динамиката на средните стойности на земеделски земи и арендните плащания в Добричка област

Таблица 10

Години

Средна цена на земята (лв/ дка)

Средни стойности на арендните плащания

(лв/ дка)

Съотношение между цена и арендно плащане

96/97

80

11

7.3

97/98

122.5

30

4.1

98/99

112.5

22.5

5.0

99/00

105

12.5

8.4

00/02

140

14.9

9.4

 

Влияние върху броя на сделките оказват и сезонните колебания е търсенето на земя, обуславяни от природно - климатичните условия, технологията на отглежданите култури и сеитбооборота на отделните стопанства. Най-силно позитивно влияние на сезонния фактор в Добричка област се отчита през месеците март и декември, а най-слабо е въздействието му през месеците януари, юли и август.

Общият размер на търгувана земя се влияе и от лихвения процент, като зависимостта е обратна, което се обяснява с влиянието на инфлацията върху реалния лихвен процент.

Добричка област се характеризира с еднопосочна и силна зависимост между броя сделки на покупко-продажба на земя и общия размер на търгуваната площ, като около 72,3% от промените в общия размер на закупената земя се обясняват с фактора брой сделки. Пазарът като цяло в областта се обуславя преимуществено от търсенето на земя, а не от предлагането й, а основните субекти, които купуват земеделски земи в Добричка област са физически лица и то предимно от областта, чиито дял в структурата на транзакциите от последните 10 години на XX век е 83,17%.

Поземленият пазар в Добричка област е непосредствено свързан с арендния пазар в областта. Динамиката на протичащите процеси в тях е сред главните предпоставки за скоростта и дълбочината на промените в областта на собствеността на земеделските земи и формите на стопанисването им.

 

 

5. Организационно преструктуриране на земеделието в Добричка област

 

            Структурните промени в организационните форми на земеделието в Добричка област следват общите тенденции за цялата страна на преминаване от едри колективни форми на организация, близки по начин на функциониране до държавни предприятия, към разнообразни и по-малки по размер частни земеделски стопанства.

            В средата на 80-те години на XX в. Преобладаващата част от стопанствата са аграрно-промишлени комплекси, сравнително големи организационни форми за средните размери за страната, които са пропорционално разпределени по един комплекс в по-малките общини на областта, а в по-големите – по два аграрно-промишлени комплекса, като тази форма на селскостопанска организация разполага със значителна материално-техническа база. В този период областта е лидер в производството на зърнени и технически култури за страната.

            През втората половина на 80-те години се постига една от най-високите производителност на труда и ефективност на производството, дължащо се предимно на ценовата политика на държавата по отношение на зърненото производство и въведените нови форми на организация в това производство, а именно т. нар. акордни групи, на които се предоставя техника, които разполагат с по-висока степен на самостоятелност при организацията на производствения процес и които създават на тази основа собствени арендни стопанства през следващото десетилетие.

            В началото на 90-те години започва бурен реформаторски процес за организационно преструктуриране на земеделието. Функционират все още над 200 колективни земеделски стопанства в ликвидация. Своевременно започва бързото създаване на арендни земеделски стопанства, съществуващи под различни форми, предимно еднолични и фамилни стопанства, партньорства и сдружения, които наемат земи от поземлените комисии и организират производството. За съжаление обаче продължителността а наемане на земята е малка, а местонахождението на посевните площи се променя ежегодно, което създава предпоставки за влошаване на почвеното плодородие. На този етап все още липсват трайни собственици на земята, които да я защитават интересите си и да се грижат за доброто стопанисване на земята. Въпреки това, през този период се полагат основите на голяма част от ефективно действащите понастоящем едри арендни стопанства.

            След средата на 90-те години приключва в основни линии земеразделянето и възстановилите собствеността си български граждани се ориентират към различни начини за ефективното й стопанисване: стават членове на земеделски кооперации, сключват договори за наем или аренда, създават собствени фамилни стопанства. Кооперациите се развиват в условията на постоянна конкуренция с останалите форми на организация на организация на земеделието в областта. Тази организационна форма създава възможности за участие в управлението и вземането на решения относно  стопанисването на земята, което прави кооперирането предпочитана форма от голяма част от поземлените собственици в областта. Този период се характеризира също с масово подписване на договори за аренда и наем с поземлените собственици, което е предпочитано за самите собственици на земя, тъй като арендаторите предлагат ежегоден наем в парично изражение, за разлика от кооперациите, при които обвързват размера на рентните плащания с резултатите от стопанската си дейност. За този период няма официални статистически данни за земята, отдавана под наем или арендувана, тъй като договорите не са подлежали на регистриране в административен или съдебен орган.

            С приемането на Закон за арендата[12], Закон за кооперациите[13] и Наредбите за регистъра на земеделския производител[14] се рамкира и нормира организационното преструктуриране в областта.  Въвеждат се изисквания за минимален срок за арендуване, задължение земята в кооперациите да се ползва само под наем или аренда. Излизат наяве неизплатени ренти от кооперациите и наемни плащания от арендаторите. Възникналите проблеми налагат продължаването на структурните изменения в организационните форми в областта с цел рационализацията им.

            В началото на XXI в. Намалява значението на кооперативната форма на организация, като повечето от доскоро съществуващите се насочват към преустановяване на дейността и ликвидация. Причините за това се крият във влошеното им икономическо състояние, невъзможността да изплатят таксите за сключване и нотариална заверка на арендните договори. Кооперативната форма на организация губи постепенно значението си за отрасъла. Част от кооперациите започват да предоставят земите си на други частни арендатори за обработване. Постепенно нараства и броят на земите, стопанисвани от юридически лица, регистрирани по търговския закон или по Закона за кооперациите с предмет на дейност производство и търговия със земеделски продукти.

            Понастоящем организационното преструктуриране на земеделието все още не е приключило. Преобладаващата част от структурите, независимо от производствената си специализация и организацоинно - правния си статут, ползват земя под наем или аренда. При това земята се арендува не само от едрите, но и от относително малките земеделски стопанства.  В началото на XXI в. Добричка област е с едни от най-едрите частни производствени структури в сравнение с останалите региони на България.

 

 

 

 

 

6. Състояние и проблеми на арендуването на земя в Добрички регион

 

- Значението на арендните отношения в Добричка област по общини

Целта на проучването на областно и общинско ниво е да изяснят границите на приложение на арендния модел на земеделие в отделните райони на областта и да се получи информация основните организационни структури.

Набраната информация от проведените срещи и обобщаване й позволяват да се обособят следните няколко критерии за разграничаване на формиралите се условия; организация на арендните отношения по общини и региони:

§        Значение на арендуването на земя за развитието на отрасъла; в региона;

§         Значение и разпространение на едноличните търговци и юридическите лица, регистрирани по Търговския закон и Закона за кооперациите;

§        Значение и разпространение на регистрираните частни земеделски производители и другите нерегистрирани фамилни земеделски стопанства;

§        Вид, равнище и механизъм на формиране на арендните плащания.

За оценка на общините по избраните критерии бяха разработени скали за оценка.

Скалите за оценка на значението на арендуването на земя и за значението на различните организационни структури се основават на използването на показателя за размер на използваната земя, като тук е предпочетена четири степенна скала. За слабо разпространение на арендата се приема, когато относителния й дял е по-нисък от 20 %. Като средно значение на арендата се оценява състоянието, при което арендуваните земи са между 20 и 50 %. Третата степен е между 50 и 70 % и районите, които попадат се приемат за области със силно разпространение и голямо значение на арендата. Последната степен - над 70 % характеризира райони, в които поземлените отношения се уреждат главно на арендна основа.

Попадането на община в първата степен на скалата би означавало, че в този район основен земеделски производител е фамилното стопанство, независимо дали е регистрирано или не по условията на Регистъра на земеделския производител.

Втората скала оценява относителния дял на земята, която се стопанисва от регистрирани физически и юридически лица по Търговския закон и Закона за кооперацията. Това са еднолични търговци, ограничено отговорните дружества и другите структури, регистрирани по Търговския закон, в които над 90-95 % използваната земя е наета с договори под наем или аренда. Относителният дял на собствената земя в тези структури е граници от 0 до 9-10. Земеделските земи, които се стопанисват от кооперации практически 100 % се отнасят към арендуваните /наеманите/. Това са основанията относителният дял на арендуваната земя да оценява с използване на размера на земята, която се използва, размера на земята, която се стопанисва от организационни структури, регистрирани като юридически лица.

Комбинирането между двете скали за оценка на разпространението и значението на арендата и на юридическите организационни форми, дават възможност за едновременната оценка по тях. Резултатите от анкетите на общинско ниво и данните от общинските поземлени комисии и служби "Земеделие" дават основание за твърдението, че на практика във всички общини на областта над половината от земята не се стопанисва пряко и непосредствено от собствениците си, а е предоставена под аренда или наем за обработване от други лица.

По относителен дял на арендуваната земя половината от общините - Тервел, Крушари, Добрич и Шабла попадат в групата на районите, в които този дял е в граници от 50 до 70 %. Сред тях относително по-малко е разпространението на арендните стопанства - юридически лица в първите две общини - Тервел и Крушари - между 50 и 70 %. В Добрич и Шабла техният дял надвишава 71 %. Останалата земя се обработва от регистрирани или нерегистрирани фамилни земеделски стопанства.

Общини Добрич - селска, Каварна и Балчик се характеризират с най-висок относителен дял на арендувана земя и на присъствието на юридически лица на арендния пазар в, където и двата показатели надвишават 70 %. На практика в тези райони арендният пазар е силно монополизиран от тях.

Арендните плащания са относително по-ниски в граничните райони и в землищата, които са по-отдалечени от градски и по-големи селски центрове. В този смисъл като по-ниски се оценяват в общини Тервел, Крушари и Шабла в п сравнение с останалите общини.

Направеният анализ дава основание за следните обобщения:

§        Арендната организация на земеделието има първостепенно значение за всички общини в Добричка област;

§        Във всички общини най-голямо е значението на арендните стопанства, които са регистрирани като еднолични търговци, земеделски кооперации, ограничено отговорни дружества и други  по Търговския закон. Различията между общините са главно в съотношението между тези производители и фамилните стопанства, включени или не в Регистъра на земеделския производител.

§        Съществуват различия между землищата в общините в равнището на арендните плащания, като видовете арендни плащания зависят предимно от организационния статут на производителите.

 

- Състоянието и проблемите на арендуването на земя в стопанствата на Добринка област

Относителният дял на регистрираните частни земеделски стопанства по Регистъра на земеделския производител е 42,1 %, следвани от едноличните търговци с 23,7 %, различните търговски дружества и земеделски кооперации.

Сред регистрираните по Търговския закон дружества, разпределението по видове е следното:

§        Ограничено отговорни дружества - 76,9 %

§        Еднолични ограничено отговорни дружества - 15,4 %

§        Събирателни дружества - 7,7 %.

Графично това изглежда така:

Фиг. 6.

 

Най-висок е относителния дял на юридическите лица по общини, като в някои случаи достигат до 50 %. Основната причина е малкият брой работещи организационни структури в тези общини и високите им размери. Отделни арендатори обработват над 10 % от земеделските земи в някои от общините и често стопанисват територията на няколко землища.

В относително големите по размер стопанства се наблюдава и разнообразие в прилаганите решения по отношение на начина на арендуването на земя, които отговарят както на различието в качеството на стопанисваната земя, така и на желанията на поземлените собственици.

По отношение на формираните средни размери на стопанисвани земеделски земи на анкетираните стопанства по организационни форми, най-висок е той за едноличните търговци, следвани от търговските дружества, земеделските кооперации и регистрираните частни земеделски производители. Последното дава основание за извода, че статутът на ЕТ се използва от собственици, чиито предприятия отдавна и многократно са надминали по размер малките предприятия.

Структури на организация се различават съществено по относителния дял на арендуваната земя в стопанисваната. С изключение на земеделските кооперации, които практически не притежават земя, всички останали стопанства съчетават собствена и арендувана. При това относителният дял на собствената е нараснал поради закупуване на земя от арендаторите. Най-много по брой сделки са сключени с поземлени собственици, но най-големите по размер на закупената земя сделки са с държавния и общинските поземлени фондове.

Следващата таблица показва броя на сключваните договори и тяхната продължителност, които се разпределят както следва:

 

Разпределение на арендните земеделски стопанства в зависимост от срока на сключените договори

Таблица 11

Показатели

Брой стопанства

Относителен дял от общия брой

Арендни договори за срок:

4 год.

5 год.

Повече от 5 год.

 

43

3

 

91.6%

6.4%

Всичко

47

100%

Договори за наем за срок:

1 год.

3 год.

4 год.

Повече от 4 год.

 

5

31

41

4

 

6.2%

38.3%

50.6%

4.9%

Всичко

81

100%

 

 

Най-голям е броят на сключените договори за наем на земеделски земи за срок от една до три години при регистрираните частни земеделски производители и при земеделските кооперации. При едноличните търговци, ограничено отговорните дружества и други (регистрирани по Търговския закон), по-голямата част от сключените договори са за 4-годишна аренда. Част от тях, както и пререгистриралите се кооперации използват и двата вида договори за наем и за аренда. По този начин отговарят на изискванията на ДФ "Земеделие" и спестяват необходимите разходи на средства и време за регистрация на нотариална заверка на договора.

Едногодишни договори се използват ограничено от частни земеделски производители, които арендуват за първа година или при сключване на договор с нови поземлени собственици. И в двата случая едногодишният срок има характера на изпитателен срок за арендатора, като след изтичането му, отношенията се прекратяват или се сключва нов договор с по-голяма продължителност.

Договорите с по-малка продължителност се предпочитат едновременно и от арендаторите и от поземлените собственици. При това не се наблюдават съществени промени в намеренията и на двете страни, независимо, че някои поземлени собственици предоставят земите си за арендуване вече седма - осма година, а някои арендатори използват арендувана земя над 10 години.

Мненията на арендаторите за причините и поземлените собственици да предпочитат краткосрочни договори показват, че очакванията за промяна на поземления пазар и опасенията на собствениците за недобросъвестно отношение към земите им набират еднакви оценки - 38,15 %. Това ги поставя на първо място сред всички посочени отговори. Неблагоприятната икономическа ситуация и конкуренцията на други арендатори също набират равни оценки и са посочени от 11,8 % от анкетираните в областта арендатори. При това арендаторите споделят мнения за неориентираността на голяма част от относително по-дребните собственици с постоянно местожителство извън Добричка област за бъдещото използване на притежаваните от тях земи. Голяма част от тях ежегодно предлагат земите си за продажба на арендатори, но предлаганите цени надвишавали от 3 до 10 пъти формиралите се на местния локален пазар.

По отношение на най-високия размер на ниви, за които е сключен договор, данните показват, че преобладават земеделски стопанства между 100 и 200 дка. През последните три години поради наследствени делби този размер намалява. Само в 6,5 % от стопанствата максималният размер на ниви, за които е сключен договор е над 500 дка, като най-високият размер на земеделска земя, за която е сключен договор с поземлен собственик е 1200 дка. Всички тези собственици са предпочели да предоставят земите си на едри арендатори - еднолични търговци или ограничено отговорни дружества.

Продължаващите доброволни делби между правоимащите наследници са причина за непрекъснатото нарастване на броя на поземлените собственици, с които контактуват арендаторите. По техни оценки в сравнение с 1998-1999 година, това е причина за нарастване на арендодателите с 20-35 %. При това в някои землища процесите на раздробяване на собствеността не са приключили, поради по-късно приключило земеразделяне.

Като цяло арендуваната земя в стопанствата не се различава съществено по категория. Това е основната причина за относително слабата диференциация на арендното плащане в зависимост от качеството на земята на територията на едно землище (таблица).

 

Разпределение на земеделските стопанства в зависимост от категорията на арендувана земя и диференциацията на арендното плащане

Таблица 12

Вид на прилаганото арендно плащане

Брой стопанства

Относителен дял от общия брой

Фиксирано натурално

8

8.1

Натурално – част от среден добив

8

8.1

Фиксирано парично

60

60.6

Парично – равностойност на част от средния добив

20

20.2

Парично – част от реализирания приход от продажби

1

1.0

Парично – част от реализираната чиста продукция

1

1.0

 

Парично – част от реализирания чист доход

1

1.0

 

99

100

 

Преобладаващата част от арендаторите (73,7 %) арендуват земя от една и съща категория или че над 90 % от земите, които стопанисват са в една категория. Следващата голяма група арендатори обработват земи от 2 категории. Данните показват, че 11,8% от стопанствата имат земи от III и IV категории, а 7,9% от III и I категории. Последните съчетават полското зърнено производство с производството на зеленчуци и (или) грозде на поливни площи. Арендуват земеделски земи от три категории (III, IV и V) само 6,6 % от арендаторите.

В пряка връзка с тези данни са и прилаганите подходи за диференциране на арендното плащане. Преобладават арендаторите (84,3 %), които прилагат един вид арендно плащане на територията на цялото землище, като по този начин намаляват източниците за конфликти с поземлените собственици. Всички анкетирани подкрепят целесъобразността от диференциация на арендното плащане, но смятат, че прилагането му би довело до социално напрежение. Отделни арендатори признават, че независимо от записаното в договора, изплащат допълнителни суми на едри поземлени собственици и на собствениците на ниви с относително по-високи качествени показатели, дължащи се на разположение, конфигурация, релеф и т.н., Едва 7,9 % диференцират арендното плащане в зависимост от категорията на земеделските земи, а 5,2 % използват различни плащания в зависимост от категорията на земята и отдалечеността й.

Арендаторите признават, че причините за диференциация на арендното плащане се дължат главно на различните желания на поземлените собственици, които живеят на територията на заселеното място и имат собствени фамилни стопанства и тези, които са сменили местожителството или имат други професии. Първата група собственици предпочитат дяловата аренда в натурално изражение, докато втората група - фиксираното парично арендно плащане.

 

Разпределение на земеделските стопанства според вида на прилаганото арендно плащане за 2000 – 2001 г.

Таблица 13

Показатели

Брой стопанства

Относителен дял от общия брой

Арендувана земя по категории

Само III категория

III и IV категории

III, IV и V категории

III и I категории

 

56

9

5

6

 

73.7

11.8

6.6

7.9

Всичко

76

100.0

Диференциация на арендното плащане

Според категория земя

Еднакво за цялото землище

Според категория и отдалеченост на земята

Според срока на арендния договор

Според други категории

 

 

6

64

 

4

 

0

2

 

 

7.9

84.3

 

5.2

 

 

2.6

Всичко

76

100.0

 

Фиксирано натурално плащане се използва в 8,1 % от стопанства. Сравнението между организационните форми показва, че такова арендно плащане прилагат най-често регистрираните частни земеделски стопанства, които имат сключени устни или писмени договори с малък брой близки родственици, съседи или приятели. От 8 земеделски стопанства, които са вземи подобно решение, 75 % са от записаните в Регистъра на земеделските производители. Останалите са еднолични търговци.

Най-много стопанства прилагат фиксирано парично арендно плащане. То се прилага в 78,9 % от анкетираните. На практика се използва от всички организационни структури, които са регистрирани по Търговския закон, от голяма част от регистрираните частни земеделски производители и от само една земеделска кооперация. При това фиксираното парично арендно плащане в този случай има гарантиран характер, те кооперацията прилага дялова аренда в съчетание с гарантиран минимален размер на арендно плащане.

Дялова аренда като част от средния добив се използва масово от земеделските кооперации и от частните земеделски производители. В земеделските кооперации, в зависимост от местоживеенето и желанието на членовете им, се прилагат и двете разновидности - част от средния добив в натура и паричната равностойност на същия добив. Средният добив и в двата случая се определя на структурен декар земеделска земя, като по този начин се отчита избраната производствена специализация на стопанството.

Само 3 броя стопанства прилагат специфични форми за определяне на арендните плащания. Парично плащане като относителен дял от реализираните приходи се използва в земеделско стопанство с интензивна специализация. На арендуваната земя се осъществява полско зеленчукопроизводство и лозарство, а договорите предвиждат поземлените собственици да получават 22-25 % от общата продукция.

Парично арендно плащане, формирано като част от чистата продукция се изплаща на поземлените собственици, които са предоставили земята си за обработване на ЗК "Черно море" гр. Балчик. За целта кооперацията прилага специфичен механизъм за разпределение на доходите си. За разлика от повечето кооперации, които разпределят печалба, в ЗК "Черно море" се разпределя общ доход, като вътрешните фондове за заплащане на труда, резерв, инвестиции и арендни плащания се формират по предварително определени от Общото събрание относителни дялове.

Специфично решение има и в едно от най-големите ограничено отговорни дружества в областта. Там съгласно сключените договори арендатори и поземлени собственици разделят ежегодно формирания чист доход в съотношение 60 : 40.

Сравнението между арендните плащания в териториален разрез показва, че те са по-ниски в общини Крушари, Тервел и някои по-отдалечени землища на община Генерал Тошево, където преобладаващата част от едноличните търговци, ограничено отговорните дружества и частни производители са посочили 12 лева на декар и 40 кг зърно на декар.

Арендните стопанства договарят плащания в размер от 15 лева в общини Добрич - градска, Добрич - селска и някои землища на Генерал Тошево.

Най-високи арендни плащания от 20 и над 20 лева се прилагат в землища на Добрич - селска, Генерал Тошево, Каварна и Балчик.

Ежегодно се провеждат срещи на арендаторите в отделните землища с цел комасиране на земите, които се обработват. На тези срещи се осъществяват доброволни равностойни замени на земи между тях, независимо от местоположението на земеделските земи на собствениците, с които арендаторите са сключили договори. Отделното поле се предоставя на арендатора, който е сключил договори за по-голямата част от земите или на този, който го е обработвал предходната година и е направил вложение в земята с цел дългосрочно подобряване на почвеното плодородие. В резултат в редица случаи, въпреки договорните отношения, земеделските земи се обработват от други арендатори.

При условията на неблагоприятната в климатично отношение 2000 - 2001 година преобладаващата част от арендаторите, които прилагат фиксирано парично арендно плащане, не са осъществили разплащанията с поземлените собственици в пълен размер. Повечето от стопанствата са предоставили от 4 до 9,6 лв. на декар (при договорирани 12-20 лв.) или между 20 и 30 % от договореното.

Прилагащите дялова аренда са изплатили средно 50 % от дължимото по сключените арендни договори.

Сред главните причини за това са липсата на гаранционни фондове за защита от риска при неблагоприятни години, голямата раздробеност на поземлената собственост и липсата на организации за защита на интересите на поземлените собственици. На практика срещу индивидуалния дребен собственик противостои не просто едрия арендатор, но в редица райони и неговите неформални и формални организации - съюзи и др.

Анализът на резултатите показа, че между равнищата на арендните плащания при различните видове аренда по години се наблюдават съществени различия. Като цяло арендните плащания са по-високи при дяловата аренда при относително по-благоприятни климатични условия. И обратно, фиксираното арендно плащане има по-висок размер от това, формирано при дяловата аренда през неблагоприятни години.

Сравнението между договорения размер на арендно плащане и цената на земята в същото землище показва високи относителни дялове на арендните плащания. В различните райони те заемат от 10 % до над 18 %, което може да се види във следващата таблица. При това не се наблюдава ясно изразена връзка между формираната цена на земята и равнището на арендно плащане. В най-голям брой от случаи относителните дялове на арендното плащане от цената на земите е в граници между 10 и 12 %.

 

Относителен дял на арендното плащане от цената на земята в съответното землище

Таблица 14

Размер на фиксираното парично арендно плащане

Брой стопанства

Цена на земята в съответните землища

Относителен дял на арендното плащане от цената на земята

12

8

70-90

13.3-17.1%

15

13

150-160

10-12%

15

3

80-100

15-18.7%

18

19

150-160

11.2-12%

20

12

110-130

15.4-18.2%

25

4

150-170

14.7-16.7%

 

Високи относителни дялове от формираните на поземления пазар цени на земеделските земи се наблюдават, както при ниски, така и при средни за областта цени на земеделските земи. Следователно цените на земеделските земи нямат определящо значение за формиране на вида и размера на арендните плащания.

Значително по-съществено е влиянието на конкуренцията между арендаторите за арендуване на земя от по-голям брой поземлени собственици, Доказателство за подобно твърдение са относително по-високите нива на арендни плащания в крайградски райони и в тези, в които разпространението на арендните стопанства от различен тип и размер е високо.

По отношение на фиксираната парична аренда могат да се направят следните изводи:

§        Преобладават стопанствата със средно ниво на арендно плащане (при относителен дял на арендното плащане между 10 и 15 % от цената на земеделската земя) - над 53,3 %. Те са разположени най-вече в община Добрич селска, Каварна, някои землища на Генерал Тошево и др.

§        Стопанства с високо равнище на арендни плащания има в землища на общини Генерал Тошево, Балчик, Добрич селска

§        С ниски равнища или със средни, но на долната граница 10-11 % са анкетираните стопанства в Тервел, Крушари, някои землища на Шабла и др.

Арендаторите на добруджанска земя са активни участници на кредитния пазар. Преобладаващата част от тях са добре информирани за предлаганите възможности на кредитиране и субсидиране от Държавен фонд "Земеделие", Програма САПАРД и други предприсъединителни фондове и програми. Причините за това са както в целенасочената работа в тази насока от страна на областните и общинските органи, така и на различни европейски и български неправителствени структури и организации. Добричка област е и сред първите области, в които стартираха различни пилотни проекти, в които анкетираните арендатори са участвали или възнамеряват да участват. Четири от земеделските стопанства са участвали за закупуване на хладилни вани и за реконструкция и модернизация на съществуващи говедовъдни сгради по Пилотния проект "Интегрирано развитие на Добричка област в рамките на специалната подготвителна програма за структурни фондове в България". Отпусната безвъзмездна финансова помощ е позволила на собствениците на стопанства чувствително да подобрят хигиенните условия и да постигнат по-високи цени на реализация на произвежданото от тях мляко.

По програма САПАРД са кандидатствали или са в подготовка по кандидатстване осем от анкетираните стопанства, което е 10,5 °/с от всички анкетирани. Всички участници в програмата са регистрирани като юридически лица - шест като еднолични търговци и двама като ограничено отговорни дружества. От тях към момента на анкетиране са реализирани проектите на три стопанства за закупуване на техника, като един от проектите беше сред първите одобрени за финансиране по мярка 1.

Намерение за кандидатстване са регистрирали всички регистрирани като физически или юридически лица по Търговския закон, като преобладаващата част от тях желаят да закупят нова почвообработваща и прибираща техника. Отделни стопанства (З броя) смятат да използват условията по програмата за диверсификация на дейността си по посока развиване на млечно говедовъдство.

Трудно може да се обобщи разнообразието в отговори на въпроса за бъдещите намерения за развитие на стопанствата. Причините за това са и обективни и субективни. Една част от частните стопаните и повечето от председателите на земеделски кооперации се въздържаха от конкретен отговор, оправдавайки отказа си с големите проблеми, тежкото икономическо състояние на стопанствата си, мандатността на избора за председателите и др. Сред частните производители не разкриха бъдещите си намерения най-вече собствениците на относително малки стопанства, регистрирали се като земеделски производители.

Сред едрите арендни стопанства се оформят три групи. Една част от собствениците на стопанства над 30 хил. дка смятат, че не бива повече да разширяват размера на стопанисваната земя, като намерението им е постепенно да закупят по-голямата част от нея.

Друга група арендатори, които разполагат със собствена земя от четири до шест хиляди декари, смята да инвестират с нея с цел създаване на напоителна система и да се насочат към специализация в интензивни производства, като постепенно намалят зърненото си производство.

Третата група се стремят главно към диверсифициране на дейността чрез развиване на различни животновъдни традиционни за района производства.

Обобщаването на намеренията на едрите производители насочва към извода, че ускореният процес на концентрация на зърненото производство, който се наблюдаваше през последното десетилетие и за който съдействаше арендуването на земя, постепенно ще се забави. Последното ще доведе до нарастване на значението на арендния пазар на собствените на относително по-дребни арендни стопанства, които ще оптимизират размерите си в рамките на четирицифрени числа по размер на стопанисваната земя.

Направеният до тук анализ на състоянието на Добричка област дава възможност за следните обобщени изводи и констатации за арендуването на земя и отношенията между арендатори и арендодатели в региона:

§                   Земеделски земи се наемат и (или) арендуват от земеделски стопанства с различен размер, организационен статут и производствена специализация;

§                   Преобладава използването на земя по договори за наем, макар че повечето договори са за четиригодишен период. Причините са главно в различните процедури на сключване на договорите за наем и аренда и по-високите разходи, с които е свързан втория;

§                   По-голямата част от арендните договори са сключени за минималния четиригодишен период, а петгодишни договори са използвали земеделските стопанства, които още през 2001 година са кандидатствали за средства по програма САПАРД;

§                   Малката продължителност на договорите е желана и от двете страни - на арендатора и на поземления собственик - главно поради очакванията за промяна на поземления пазар;

§                   Броят на арендодатели те, с които контактува един арендатор зависи от размерите на земеделското стопанство, но като цяло е много висок. То определя и различната позиция и сила на двете страни в процеса на преговори при определяне на условията на договора;

§                   Най-голямо приложение в земеделието на Добричка област имат фиксираното парично плащане и дяловата аренда, определена като относителен дял от средния добив на културите при отчитане на структурата на производство на стопанството. През последната година се наблюдава тенденция към нарастване на разпространението на дяловата аренда на основа среден добив от културите, като по-подходяща за рисковите условия на зърненото производство и търговия;

§                   Видът на прилаганите арендни плащания е пряко свързан с организационния статут на земеделските стопанства на арендаторите. Сред използващите дялова аренда преобладават земеделските кооперации и регистрираните частни производители, сред използващите твърдо парично плащане - едноличните търговци и другите дружествени организационни форми;

§                   Между равнищата на арендните плащания при различните видове аренда по години се наблюдават съществени различия. Като цяло арендните плащания са по-високи при дяловата аренда при относително по-благоприятни климатични условия. И обратното фиксираното арендно плащане има по-висок размер от това, формирано при дяловата аренда през неблагоприятни години.

§                   Земеделските стопанства, които прилагат фиксирани парични арендни плащания по правило не ги диференцират в зависимост от категорията на земите. Ограничено се прилага диференциацията в зависимост от отдалечеността на земеделските земи;

§                   През последните години се наблюдава намаляване на размера на арендните плащания, дължащи се главно на неблагоприятните климатични и пазарни условия.

§                   Наблюдават се териториални различия в размера на формираните арендни плащания, като те нарастват от запад и север към югоизток и от граничните райони към градските центрове;

§                   Цените на земеделските земи нямат определящо значение за формиране на вида и размера на арендните плащания, тъй като по райони се наблюдават различни съотношения между двата показатели;

§                   Определящо за нивото на арендните плащания по райони е конкуренцията между арендаторите и наличието на неизползвани земеделски земи на частни лица или на държавния и общинските поземлени фондове.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА ТРЕТА

ПРОГНОЗИ ЗА РАЗВИТИЕ НА АРЕНДНИЯ МОДЕЛ НА ЗЕМЕДЕЛИЕ

 

1. Усъвършенстване на модела на организацията на арендните отношения

 

На практика прилагането на сега съществуващия либерален модел ще доведе до засилване на позициите на арендаторите и ограничаване на възможностите на поземлените собственици да отстояват правата си. Създават условия за засилване на ролята на пазара и за формиране на условията в арендния договор в зависимост от търсенето и предлагането на земеделски земи за арендуване.

Ето защо основните мерки за подобряване на макрорамката следва да бъдат насочени към по-доброто дефиниране на пазарните условия. Цел на тези подобрения е преодоляване или поне намаляване на различията в позициите на участниците в арендния пазар, дължащи се на настоящата нормативна уредба. Предлаганите насоки и промени могат да се приемат и като необходими мерки за съхраняване на сегашното положение на нормативната уредба.

Създаването на условия и предпоставки за усъвършенстване на либералния модел на организация на арендните отношения са свързани със стабилизиране на отношенията между поземлен собственик и арендатор; намаляване на сега съществуващото неравновесие в позициите на двете договарящи се страни; споделяне на риска при неблагоприятни природни и икономически условия; равнопоставеност на различните структури, които арендуват земя по условия на функциониране; спиране на по - нататъшното раздробяване на поземлената собственост и др.

Чрез подобряване на законодателните норми в областта на договарянето може да се стабилизират отношенията между поземлен собственик и арендатор. Следвайки логиката на класическото различие между двата вида договор (за аренда и за наем), за уреждането на поземлените отношения следва да се ползват само арендни договори.

Законодателят има възможност да стимулира прилагането на арендния договор или да санкционира и ограничава използването на договора за наем, чрез подобряване на сегашното състояние.

Първата стъпка в това отношение следва да бъде изравняване на административните, финансовите и другите условия по сключване и регистрация на двата вида договори. Уеднаквяването на условията може да се постигне или чрез отпадане на изискването на нотариална заверка на арендния договор или чрез въвеждане на такава и за договорите за наем на земя. В първия случай това ще доведе до намаляване на транзакционните разходи по сделките, а във втория - резултата ще бъде противоположен. В този смисъл право на законодателя е да намери оптималното съчетание между по-голямата сигурност, която създава за договарящите се страни нотариално заверения договор и разходите, с които те допълнително се натоварват.

Договорът за наем, макар и сключен за същия период, както и арендния, в момента не осигурява същите права и възможности на арендатора. Поземлените собственици не бива да подценяват и факта, че в случай на несъстоятелност и ликвидация на арендното стопанство, по-добри позиции им предоставя нотариално заверения договор.

Прилагания в България минимален срок за арендуване е сред най-ниските, които се използват в развитите страни. Ето защо приемането на договора за аренда като единствен възможен документ за отстъпване на правото на стопанисване ще допринесе за по-голямата стабилност на отношенията.

Условие за повишаване на стабилността на отношенията е и нормативната регламентация на наследяване на правата и отговорностите на двете страни по арендния договор. При желание на двете страни процедурата следва да бъде улеснена и да предполага само срок за уведомяване на другата страна, че условията на договора се приемат от правоимащите. Подобряване на условията за постигане на равнопоставеност на участниците в арендния пазар и най-вече при сключване на самия договор е сред основните направления за подобряване на условията за арендуване на земя. За разлика от други страни на отношенията, тук възможностите за въздействие на законодателя в рамките на либералния модел са силно ограничени. Без да се намесва пряко на пазара, държавата или следва да създаде условия за контрол на посредническите структури, които в някои райони осъществяват връзките между поземлените собственици и арендаторите или да създаде свои органи, които да подпомагат тези процеси.

Важно условие е да се преодолее сегашната практика за вторична аренда на неуспелите да се пререгистрират по новите условия на Закона за кооперациите организационни структури. Смисълът от съществуването на кооперацията в този си вид отпада, като след неизбежната процедура по ликвидация и разпределение на кооперативното имущество между право имащите членове, поземлените собственици следва да сключат сами арендните си договори. Съществуването на кооперацията като форма, чрез която поземлените собственици могат да обединят малките си по размер собствени ниви и да ги стопанисват общо, е целесъобразно само ако ръководството на кооперацията наема услуги или дори предоставя машините си под наем на трети лица, които осъществяват обработките, но крайният резултат става нейна собственост и се разпределя по решение на Общото й събрание. В случаите, в които ръководството на кооперацията сключва договор за арендуване и на практика дейността й се свежда само до разпределение на общото арендно плащане между членове на кооперацията, то нейните иманентни функции практически се изчерпват.

Решение в подобни случаи може да бъде създаване на организацията на поземлените собственици. За да изпълни предназначението си тя следва да почива на основни принципи и да осигурява осъществяването на основни дейности. Това са: организацията на поземлените собственици трябва да има доброволен характер, като предоставя възможности на всички желаещи на територията на определен регион, землище на отделно населено място или община да членуват в нея; членството следва да бъде свързано с приемане и подкрепа на целите на организацията и механизмите за постигането им, залегнали в устройствените документи на организацията (в зависимост от избрания начин на регистрацията и изплащането на минимален по размер членски внос; да осигурява консултантска юридическа помощ на своите членове при уреждане на всички отношения, свързани с поземлената им собственост - покупки, продажби, наследяване, арендуване и т.н.; да осигурява юридическа защита на интересите на своите членове в случай на нередовно изплащане на договорираното арендно плащане; несъстоятелност на арендатора в периода на арендния договор, неспазване на задълженията по договорения начин на стопанисване на земята, неспазване на санитарно - хигиенните, провиерозионни и други изисквания и др.; да набира информация за динамиката на промените в пазарните условия за реализация на продуктите, за новостите в технологиите и промените в производителността на труда, разходите по производство и реализацията на продуктите и да я предоставя на своите членове; да води преговори с арендаторите в случай на съществени промени на природно - климатичните, икономическите и други условия в рамките на арендния договор с цел коригиране на определени клаузи и споделяне на последиците от промените и др.; да предлага на арендаторите промени в начините на трайно ползване на земята при възникнали благоприятни условия за промяна на производствената специализация на арендните стопанства и реализиране на по-високи доходи от единица земеделска земя.

Голямо значение придобива проблема за справедливото му разпределение между двете договарящи се страни. При това ако дяловата аренда дава някакво решение, то арендното плащане с предварително опреде фиксиран размер оставя риска за сметка изключително на арендатора. Целесъобразно решение за тази страна от арендните отношения може да бъде създаването на гаранционен фонд. В него ежегодно следва да се набират средства, които да се използва намаляване на неблагоприятните последици от рисковото земеделско производство в неблагоприятни години и за двете страни по арендния договор.

За целта е необходимо да се осъществи следната последователност от дейности:

§                   определяне броя, вида и обхвата от рискови събития, двете договарящи се страни биха се съгласили да приема, като независещи от тях и да включат в условията по договора;

§                   оценка на риска на основа на статистически данни за периодичността на рисковите събития. Получените стойности следва да се използват при договаряне на вноските на двете страни и определяне на степента на покриване на риска;

§                   съгласуване на степента на покриване на договорените арендни плащания в зависимост от набраните средства в гаранционния фонд и периодичността на действителното случване на рисковото събитие;

§                   съгласуване на размера на ежегодните отчисления на всяка от страните за гаранционния фонд. Те могат да бъдат еднакви по години или да са свързани с промяна на някои синтетични икономически показатели, като по този начин отчисленията в благоприятни години да бъдат по-високи.

След като поземлените собственици започнат да плащат поземлен данък, а производителите на земеделска продукция -данък печалба, в гаранционния фонд следва да участва и държавата, като отчислява в него част от сумите, набрани като данъци. Равнопоставеността на организационните структури на арендния пазар се осигурява от нормативните условия, които им поставят различните закони. В момента те в значителна степен облагодетелстват арендните стопанства със статут на еднолични търговци.

Въпреки, че този статут е предназначен за микро и малки предприятия, в момента се ползва и от едри производители, които поради данъчни и други облекчения, могат да предложат на поземлените собственици относително по-благоприятни условия при договарянето за разлика от земеделските кооперации, ограничено отговорните дружества и други. Главно по тези, а и по редица други причини, които са извън обекта на нашето изследване, е необходимо всички организационни структури, които произвеждат продукция с цел нейната продажба да бъдат поставени при еднакви условия на функциониране.

Арендуването на земя може да се използва и за комасиране на земеделските земи. Независимо, че подобно решение не е трайно, подобен подход може да се използва, ако сключените договори на територията на едно землище се изравнят по начална дата на сключване и продължителност. Спирането на по - нататъшното раздробяване на поземлената собственост може да се постигне чрез промени в Закона за наследството. Те следва да съчетават традиционното демократично наследствено право със задължението имота да стане собственост на един от наследниците, който да обезщети останалите правоимащи в определен от закона срок. За целта е възможно да се създаде кредитна линия на Държавен фонд "Земеделие", чрез която при минимални нива на лихвени проценти да се облекчи този процес.

 

 

2. Същност на протекционистичния и консервативния модел на организация на арендните

 

Заедно с държавните органи нараства значението на различните организации на арендатори, поземлени собственици, браншови съюзи и други, които на централно и местно ниво съгласуват интересите на различните участници. Прилагането на протекционистичен арендаторски модел означава съгласуване на интересите в името на успешното развитие, модернизация и ефективност на земеделското производство. Преведено на езика на арендата, последното предполага относително по-ниски текущи арендни плащания, висока степен на споделяне на риска от страна на поземлените собственици с цел бъдещото подобряване на условията, производителността на труда, а от там и възвращаемостта за предоставянето на производствения фактор земя.

Основните необходими дейности по осъществяването на арендните отношения в регионалните служби следва са свързани с предоставяне на интересуващите се поземлени собственици и арендатори информация за формираното ниво на арендните плащания в района по видове арендни плащания. В зависимост от законодателното решение може да се определят минимални нива на арендни плащания за района или минималните и максималните граници на плащания, в рамките на които да се сключи арендния договор. В условията на много на брой поземлени собственици, предимствата са на втория вариант; информиране на  поземлените собственици за предимствата и недостатъците на различните начини за уреждане на арендните отношения, за равнищата на поеман риск, за последиците от неспазване на договорните задължения и т.н.; подпомагане на контактите между потенциалните арендатори и арендодатели. За целта към определени дати, два пъти в годината, набират информация за желанията им да наемат или да предоставят земя за арендуване; осигуряване на компетентна юридическа помощ при подготовката на арендните договори; осигуряване на ежегодно обучение на кандидатите за арендатори, които не притежават професионално земеделско образование; регистриране на сключените договори; организиране на публични търгове за отдаване под аренда на земя от Държавния и общинските поземлени фондове; осъществяване на контрол по спазване на клаузите на договора от страна на арендаторите и арендодателите. Контролните функции обхващат начините на стопанисване на земеделските земи и другите наети или арендувани обекти, тяхното опазване, прилаганите технологии за отглеждане и култивиране на културите и т.н.; предлагане на корекция на арендното плащане в случаи на съществено различаващи се от договорените природно - климатични, пазарни и други условия; осъществяване на пререгистрацията на договорите при удължаване на техния първоначален срок и др.

В тези регионални служби е целесъобразно да участват специалисти с икономическа, юридическа и агрономическа и зооветеринарна подготовка. Сроковете на арендуване следва да създават благоприятни основи на арендаторите да правят дългосрочни инвестиции и да подобрят почвеното плодородие. Тези срокове е необходимо да определят изискванията и особеностите на отглежданите на българска територия културни видове растения. Сега утвърденият минимален срок от 4 години отчита агротехническите изисквания за редуване на културите при зърнените полски и зеленчуковите сеитбообращения и то на долната граница, под която подобно производство е силно затруднено.

Този срок не създава възможности за избор на производствена специализация в областта на лозарството и овощарството. Изключение правят случаите, в които се арендува вече създадено трайно насаждение. Главно по тези причини минималният срок за арендуване следва да бъде увеличен.  Видът и размерът на арендните плащания се препоръчват от регионалния държавен орган. Те се определят на основата на разработки на изследователски институти по видове специализирани стопанства, както и на наблюдения и анализи на регионалните екипи за спецификата им в съответните райони на страната.

Диференцират в зависимост от съществуващите обективни условия в землищата - бонитетната оценка на земята, местоположението на земеделските земи, културата на земеделие в района, инфраструктура и други. Израз на протекционистичната политика на държавата е създаването на гаранционен фонд с държавно участие, средствата на който е възможно да се формират като относителен дял от постъпленията от мита и акцизи и от държавния бюджет. Участието на държавата следва да бъде до 50 % от набираните средства по фонда, а поземлените собственици и арендаторите да участват с по 25%. При прилагане на по горе развитата схема на подобен гаранционен фонд, това означава страните по арендния договор да отчисляват по 5% от арендните плащания.

Средствата по фонда се набират в регионалния държавен орган, който осигурява изплащането им на поземлените собственици. Заедно с подкрепата на арендаторите, в практиката на някои развити страни макар и по ограничено се срещат аграрни политики, които ограничават ползването на земеделски земи от трети лица. Подобен модел на организация на поземлените отношения стимулира поземлените собственици сами да обработват земите си и да организират фамилни земеделски стопанства. Арендуването директно или индиректно се ограничава. Това се постига по чрез определяне на максимален размер на земеделски земи, които може да се арендува от един собственик или членовете на едно домакинство. По този начин се стимулира създаването на собствено фамилно земеделско стопанство; определяне на максимален срок за арендуване на земеделски земи или на цяло стопанство; прилагане на различни данъчни ставки за облагане на дохода от стопанската дейност за поземлени собственици, които сами обработват земите си и за арендатори; прилагане на високи осигурителни плащания за ползване на наемен труд в земеделието; не допускане на използването на арендните договори като залог при вземане на кредити, субсидии и т.н.; ограничаване на размера на поземлената собственост при покупка на земеделски земи и т.н..

Необходимостта от въвеждане на фиксиран максимален размер на земи, които може да арендува един собственик или домакинство се налага от възможностите за преодоляване на монополното положение на арендаторите в условията на нисък размер на поземлената собственост. В подобна посока въздейства и определянето на максимален срок за арендуване на земеделските земи или на цели стопанства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Направеният анализ на проблемите на арендните отношения у нас, както и запознаването с опита на страните от Европейския съюз, поставят с острота проблема за насоката за усъвършенстване на нормативната рамка на арендуване на земеделски земи.

В най-общ план конкретните решения в арендното законодателство следва да отразят желаните от българското общество насоки и рамка за развитие и разпространение на арендата. В този смисъл и цялата нормативна уредба ще отрази различните либерални или протекционистични позиции на обществото в лицето на държавата към двете основни фигури на арендния пазар.

Отчитайки световния и европейския опит, пред българския аренден модел се очертават три основни възможности:

·                    Либерален модел;

·                    Протекционистичен арендаторски;

·                    Консервативен модел.

Изборът и реализацията на всеки от тях в условията на много на брой собственици и нисък среден размер на поземлена собственост насочва арендуването в частност, а всъщност цялото българско земеделие към съвсем различни бъдещи позиции.

При това промяната на законодателната рамка следва да насочва към създаване на съвременни поземлени институции и организация на отношения, които да създават предпоставки и стимули за:

§        Засилване на инвестиционната активност в земеделските стопанства и селските райони с цел развиване на ефективно земеделие, повишаване на заетостта на селското население и подобряване на инфраструктурата на районите;

§        Регистрация на поземлената собственост и гарантиране на нейната неприкосновеност;

§        Актуализация и създаване на кадастър на земеделските земи;

§        Създаване на съвременни и ефективно работещи институции за улеснен трансфер на поземлената собственост между собственици и ползватели, между различни ползватели и др. при минимални разходи за осъществяване на смяната на ползвателите.

Тези направления, заедно с изграждането на система от финансови услуги са сред основните препоръки на експертите на ФАО към арендуването на земя и развитието на ефективна система за регистрация на поземлената собственост.

Основните цели за доразвитие на сегашния либерален модел могат да се резюмират като създаване на условия и предпоставки за:

§        Стабилизиране на отношенията между поземлен собственик и арендатор;

§        Намаляване на сега съществуващото голямо неравновесие в позициите и силата на двете договарящи се страни;

§        Споделяне на риска при неблагоприятни природни и икономически условия;

§        Равнопоставеност на различните структури, които арендуват земя по условия на функциониране

§        Спиране на по - нататъшното раздробяване на поземлената собственост;

§        Комасация на земеделските земи в рамките на срока за арендуване.

В настоящата дипломна работа се разгледаха историческото развитие, състоянието и бъдещите перспективи за развитието на арендния модел на стопанисването на земята, както и анализирахме конкретните проблеми във връзка с това. Макар Добричка област, която бе обективният инструмент на нашите разсъждения, да се характеризира с най-голямо количество обработваема земя в страната, с най-висок относителен дял на земеделската площ от територията й, формирането на един от най-високите средни размери на поземлена собственост и заемането на лидерските позиции в областта на зърнопроизводството, факт е че са налице обективни проблеми, чието разрешаване би било показателно и съдбоносно определящо за бъдещия ход на развитие на този вид стопанисване и обработване на земята, а именно арендуването, както в областта конкретно, така и на територията на цялата страна. В този ред на мисли е редно да де обобщят изводите като не се категоризират или насочват строго в една посока на развитие на даден региона, а за страната като цяло.

 

 

 

 

 

 

ИЗПОЛЗВАНА ЛИТЕРАТУРА

 

1.      Ангелов, Д., “Арендата и поземлената собственост в добруджанския регион, Юндола, 2002.”

2.      Дойчинова, Ю., “Организационно икономически проблеми на арендата в условията на неразвит пазар на земя в България”, в “Финансово-кредитни механизми за устойчиво развитие на селското и горското стопанство. Пазар на земята и горите”, Юндола, 2002

3.      Кънчев, И., Ю. Дойчинова, и кол., “Развитие на арендния модел на земеделие в Добрички район”, С., 2002

4.      К. Маркс, Капитала”, том III

5.      Цонева, М., “Аграрна политика”, Тракия - М, С., 2001

6.      Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), 1991

7.      Закона за собствеността (ЗС), 1996

8.      Закон за господарските и чифлишките земи, 1885 г. и Закон за наследството, 1889 г.

9.      Закона за уреждане собствеността на недвижимите имоти в Южна Добруджа от 1942 г.

10. Закона за трудовите земеделски стопанства от 1933 г

11. Закон за трудовата поземлена собственост от 1945 г.

12. Закон за задълженията и договорите, 1892 г.

13. Търговски закон , 1897 г.

14. Закон за имуществото, собствеността и сервитутите, 1904 г.

15. Закон за арендата от 1996 г., променен 1999 г.

16. Закон за кооперациите, 2000 г.

17. Наредба за регистъра на земеделския производител от 1999 г. и от 2000 г.

18. Данни на Национален Статистически институт за 2000 г.

 

 



[1] К.Маркс, Капитала”, том III

[2] 1991Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ)

[3] 1996, Закона за собствеността (ЗС)

[4] По данни на Национален Статистически институт за 2000 г.

[5] Закон за господарските и чифлишките земи, 1885 г. и Закон за наследството, 1889 г.

[6] Закона за уреждане собствеността на недвижимите имоти в Южна Добруджа от 1942 г.

[7] Закона за трудовите земеделски стопанства от 1933 г

[8] Закон за трудовата поземлена собственост от 1945 г.

[9] Закон за задълженията и договорите, 1892 г.

19 Търговски закон , 1897 г.

20 Закон за имуществото, собствеността и сервитутите, 1904 г.

 

 

[12] Закон за арендата от 1996 г., променен 1999 г.

[13] Закон за кооперациите, 2000 г.

[14] наредба за регистъра на земеделския производител от 1999 г. и от 2000 г.


Търси за: арендуване земя | функциониране земеделското стопанство | икономическа ефективност

Helpos.com >> Архив >> Икономика - общо >> Тема преглед >> HTML преглед на файла
топ търсения

.

Copyright © 2002 - 2019 Helpos.com
Архив от реферати, курсови работи, дипломни работи, есета

counter counter ]]> eXTReMe Tracker